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如果销售规模每3年翻一番,那么6年后,万科将成为地产行业首家万亿公司,我相信万科能实现这个目标.
从2015年年报来看,万科表现出色,几乎没有下降的指标.尤其是在销售方面,万科的市场占有率已经达到3%,在我看来,万科的目标应当是向10%跃进.
一、提升：土地投资力度明显加大,收入及利润规模上升
1.土地投资力度明显增加
万科2015年新增土地储备建筑面积达2201万平方米,同比上涨高达167.2%,项目数量更是翻番,共拿下105个项目（见表1）.
2.收入及利润规模上升
万科2015年结转营收1955.5亿元,同比增加33.6%,毛利、净利的增幅也均在30%以上；由于小股操盘项目占一定比例,因此股东应占净利润上涨幅度为15.1% （见表2）.
3.资产及负债规模小幅上升
随着规模扩大,万科的总资产、总权益均有20%左右上升；总有息负债同比增加6.6%,净负债率则从23.8%上升至31.6%；总体而言,万科的财务十分稳健,净负债率在房企中处于较低水平（见表3）.
二、保持：盈利指标基本持平,费用管控略有提升
1.利润率基本持平
万科2015年毛利率较2014年有0.6个百分点的微降,而净利率、核心净利率和ROE小幅上升,升幅在1个百分点内.
2.费用率稳中有降
2015年,万科销售、管理和财务费用率分别为1.58%、1.81%和0.18%.万科作为千亿房企来说,全国布局已基本完成,流程也已基本完善,规模化优势将逐渐显现（见表4）.
三、下降：投资扩大 减少,销售增速略微放缓
1. 类指标率下降
万科2015年末持有 531.8亿元,同比下降15.2%,主要是投资力度加大造成,对整体偿债能力并无影响.
2.销售增速略有放缓
这主要是由于万科的销售规模基数较大,2015年金额为2614.7亿元,因此金额和面积在增速方面分别减少了6.9和5.2个百分点.
四、实现万亿规模前,四个方面有改善空间
1.开发制造还有提升空间
万科虽然是最大的,但成本不是最低的,管控能力和制造业的顶尖企业相比还是有一定差距.如格力电器的毛利率为33.29%,万科则近年均在30%以下,如果成本管控不够完善,销售很难快速提升,最大瓶颈实质上就在开发建设本身,因此在供应链管理、产品和流程标准化等各方面还有巨大提升空间.
2.组织架构应当继续调整
可以看到,万科在过去一年已经对人员架构进行了不少调整,如尝试将设计等部门外包等,因此尽管员工总人数上升了4.1%至42995人,但房地产开发系统的员工人数为6388人,同比下降了10.6%.在我看来,万科还应该继续调整,拥有这么好的平台和体系的万科人员还是太多了,使用同样的人完全还能创造更大价值.此外,万科应当尽早剥离物业板块,让房地产和物业板块独立运营.
3.股权问题是个“定时炸弹”
如果不能在短期内解决万科的股权问题,有可能会毁掉这家优秀房企.万科的股权应当更加分散,而管理层可以施行实际第一大股东的权利,从国外经验来看,美股上市公司给管理层的双重 权,以保持管理层对公司的控制力.在国内受到相应法律法规限制比较多,可能比较难实现,但还是应当通过金融方式解决万科这个“先天缺陷”.否则哪天再被几个大鳄看上,万科便“无宁日”,没有正常的运作环境,不管“兴风作浪”者是宝能还是华润.
4.“拿地+小股操盘”两条腿走路
万科2015年的拿地投入明显加强了,但小股操盘比例就相应减少了,新增地块中万科所占权益从63.7%提升至71.8%.我认为,万科应该“拿地+小股操盘”两条腿走路,和更多房企合作,把“万科制造”的标签贴到更多项目中去,就像中国制造业经过洗牌后,可能只留下几家龙头,而地产行业的品牌还是太多.
万科应该加快在主流市场的规模扩张速度,继续提高市场占有率.如果销售规模每3年翻一番,那么6年后,万科将成为地产行业首家万亿公司,我相信万科能实现这个目标.
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