我国商业银行房地产贷款风险来源其管控机制,这是一篇与来源论文范文相关的免费优秀学术论文范文资料,为你的论文写作提供参考。
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摘 要：房地产市场和资本市场两者息息相关.商业银行房地产贷款业务的风险来源可来自外部环境和宏观政策法规风险、房地产业发展周期和企业经营风险和房地产企业的信用风险等风险.目前我国商业银行房地产贷款风险管控存在商业银行房地产贷款业务集中、产品单一;对房地产贷款风险管理意识不高、监管机制不健全;以及对房地产贷款风险管理方法、手段和能力不足等缺陷.为此本文提出商业银行应创新信贷产品、完善房地产贷款的各项程序和机制、努力提升风险管理意识和提高风险管理能力和手段等建议.
关键词：商业银行 房地产贷款 风险来源 管控机制
一、商业银行房地产贷款业务的风险来源
商业银行的房地产贷款业务是十分多样的,作为资金密集型产业,房地产行业的各个环节均需要大规模资金的支持,而一般而言,房地产企业往往努力使资金效益最大化,因此往往倾向于通过融资来获得项目资金支持.具体而言,商业银行的房地产贷款可以大致分为房地产项目开发和个人住房消费：购买土地储备贷款业务、房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、政府保障性住房工程贷款、商业地产贷款以及其他和房地产业相关的商业贷款业务.而这些不同的房地产贷款都可能因为各种原因而导致风险的产生,给商业银行带来经济效益等方面的不确定性,也就是风险.当前我国商业银行房地产贷款业务的风险主要有以下几种.
1.外部环境和宏观政策法规风险
房地产行业既是一个资金密集型产业,又是一个宏观政策敏感性的产业,深受国家宏观调控政策和外部市场波动的影响;而且,房地产行业和金融市场信贷政策的变化也会直接影响商业银行的信贷业务,以及相应的贷款利率,从而影响商业银行的经济效益及其收回贷款的可能性高低.因此,商业银行的房地产贷款风险的一个重要来源是外部环境和宏观政策法规的变化.最典型的就是2010年之后,为了应对房地产市场可能的泡沫,我国 政府出台了一系列的信贷、金融政策对房地产市场进行调控,例如,2013年的《国务院 关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》指出,提出对房地产行业继续秉持“有保有压”原则,在防控融资风险的前提下,进一步落实差别化信贷政策,加大对居民首套住房的支持力度,同时抑制投资投机需求.这直接影响了商业银行的房地产贷款业务.另外,从具体微观的房地产项目而言,房地产项目有很强的政策属性,在土地储备、土地使用权、房地产项目开发等过程中,政府相关政策规定和指导均会对房地产项目的具体经营及其未来发展产生重要影响,例如,城市规划、土地使用偏好、配套措施的建设等等,而这又将影响房地产企业的还贷能力,引发商业银行房地产贷款风险.
2.房地产业发展周期和企业经营风险
受整体经济增长周期的影响,房地产市场和行业的发展也往往存在一个周期性发展的规律,经济发展周期往往是扩张和紧缩两者交替更迭,经济周期也往往可以分为复苏、繁荣、衰退、萧条等几个阶段,之后在进入新一轮的经济发展周期.而相应的,房地产市场也是如此,往往也会有高峰、低谷的发展阶段.在不同的房地产市场的发展阶段,房地产企业和居民个人的房地产投资意愿就会有所不同,就直接影响到商业银行的房地产信贷业务.当房地产市场进入繁荣阶段,房地产价格上涨,企业和居民个人大肆投资房地产行业,提升商业银行的房地产贷款业务需求,推动商业银行相关贷款的经济利益;但是,当房地产经济进入衰退甚至危及阶段,房地产价格下降以及房地产企业经济效益降低,房地产抵押价值下降,影响到房地产企业、居民个人等的还贷能力,埋下商业银行房地产贷款的风险隐患.这就是房地产行业发展周期带来的贷款风险.另外,房地产企业的经营活动也潜藏着部分问题,众所周知,作为商品,房地产产品的建设周期长、资金需求量大、资金周转速度较慢,而且房地产企业经营过程中面临着政策环境、外部市场环境等变动以及内部经营决策投资失误等风险,这些都将会影响到房地产企业的还贷能力,从而引发房地产贷款风险.
3.房地产企业的信用风险
信用风险（Credit risk）是商业银行等金融机构的一种传统的、古老的风险,又称作“违约风险”,其含义就是说,房地产企业、居民个人等贷款人因为各种原因无法如期偿还债务而违约,给商业银行等资金提供者带来损失的风险.房地产企业、个人住房消费者由于商品房销售困难、抵押物品价值下降等各种原因无法偿还从商业银行筹集的贷款,而无力还款的房地产贷款将成为商业银行的呆账、坏账.房地产贷款的信用风险产生的主要原因是房地产市场中的信息不对称现象而带来的道德风险和逆向选择.道德风险指的是,房地产信贷中,房地产开发企业、个人居民消费者等掌握更多的信息,而商业银行则处于弱势地位,因此,导致商业银行在放贷过程中可能面临信贷风险.而逆向选择问题的产生同样也是信息不对称而来的,贷款利率水平较高是商业银行防范信用风险的当然举措,但这可能会将一部分资信较好的房地产企业和个人排除在市场之外,而这又间接加剧了房地产企业的信用问题,引发信用风险问题.
4.个人房地产贷款业务的风险
除了房地产开发企业以及相关供应链上下游的企业的贷款可能带来的风险之外,我国城乡居民的住房消费向商业银行筹集的个人住房贷款也可能引起风险.实际上,居民个人住房贷款的风险和房地产企业类似,同样深受房地产市场环境的影响,也就是说,居民个人和商业银行签订的购房贷款合同实际上是一种“期权”,如果房地产价格下跌幅度过大,居民个人可能就会拒不还贷,导致商业银行面临信用上的风险.另外,在房地产行业进入繁荣阶段甚至泡沫化发展时期,房地产成为居民个人的重点投资对象,这促成了大量的房地产贷款业务,而如果房地产价格下降、市场进入不景气时期、房地产泡沫破灭,那么,投机者和投资者就会面临强烈的还贷压力,这种压力也将传导给资金的提供者——商业银行,引发个人房地产贷款业务风险.
二、商业银行房地产贷款风险管控的几点缺陷
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