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主题:不动产论文写作 时间:2024-02-05

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摘 要:不动产登记缩略的不法性具有公法、私法双重面相.就其公法不法性,可通过行政处罚等公法手段予以规制,并得和其私法效果相区隔.就私法效果而言,登记缩略因违反登记要件主义,使得该三方当事人所期望的物权效果无法实现;并因黑白合同的存在,导致其不法性进一步扩散,使之层叠为税费规避、强制性法律规范违反和虚伪表示的交错.登记缩略在私法解释学上的核心,在于如何焊接因中间登记省略而断裂的物权链,从而阻却其违法性,其方法包括授权理论、期待权理论和我国实务中的黑白合同方式;登记缩略的原因债权行为表现为链式交易合同、债权让和、利益第三人合同或第三人履行合同,其履行则表现为给付连锁、缩短给付或指示给付;因我国物权变动模式之通说尚未形成,仅依据《物权法》第15条,登记缩略情形下物债效力区隔和传递,存在多种解释余地.

关键词: 不动产登记登记缩略中间登记替代形式

中图分类号:DF521文献标识码:A文章编号:1673-8330(2013)06-0036-13

一、导言:不动产登记及其“缩略”

不动产登记是否为不动产物权变动的要件,①自不可一概而论.《物权法》(2007年)第10条拟确立的不动产统一登记制度,毋宁说仍是分散的、混合的:虽明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”,但紧随其后出台的却是由国务院不同部门分别颁布的《土地登记办法》(2007年)和《房屋登记办法》(2008年);除登记机关分散和登记程序规范不统一之外,《物权法》尚区分基于法律行为的和非基于法律行为的不动产物权变动,适用不同的登记规则;②即使对基于法律行为的不动产物权变动,也是原则上采登记要件主义,但兼采登记对抗主义.③由此,就不动产物权之设立,乃至其得丧变更而言,原则上仅基于法律行为者(且并非“其全部”,甚至也不能断言“其大部分”),系以不动产登记为其要件.

不动产登记和不动产物权变动在效力上的关联,不仅体现于对不动产物权单次变动的评价,也体现于不动产物权的连续变动或所谓“链式所有权让和(Kettenauflassung)”中,④而后者更构成了不动产登记在法解释学上的难题,即:在连续性的不动产物权变动中,“中间登记(Zwischeneintragung)” ⑤得否“缩略”(缩短或省略);若为缩略,其法律效果如何?⑥

对于不动产登记能否缩略,《物权法》并未给出答案;相较而言,对于和之具有较强可比性的动产“缩短交付”(Durchlieferung⑦或abgekürzte Lieferung⑧),却可从该法第25条、第26条和第27条关于直接交付的替代形式(简易交付、返还请求权让和⑨和占有改定)中得到较为有力的阐释,从而阻却该“缩短”的不法性.⑩申言之,《物权法》对于不动产登记缩略问题未表明立场,且因《物权法》未规定登记的替代形式,而使相应的类推适用亦存在困难,进而使其面临不法性的责难.

不动产登记缩略及其法律效果,首先应当区分公法效果和私法效果.公法上,在不动产链式交易中,省略了中间登记,既能节约登记费用,亦能避税,由此,从行政管理的角度,通过登记缩略规避税费本身是否合法是一个问题.私法上的效果则较为复杂,首先,《物权法》第6条和第9条规定的登记要件主义是否属于强制性法律规范,其对法律行为的效力有何影响.其次,我国《物权法》第15条对物权行为采取了较为暧昧的态度,这使得我们在法律行为层面上讨论不动产登记缩略时,需要区分为公示行为(登记)、物权行为和债权行为三个层次,并关照彼此之间在效力上的传递性.其中,自物权合意角度观察,不动产登记缩略尚涉及“期待权(Anwartschaft)” 问题.

另值深究的是,我国尚未出台专门的不动产登记法,不动产登记实体规范以《物权法》为主,不动产程序规范则以效力位阶较低的部门规章——《房屋登记办法》和《土地登记办法》为主;而根据前述法律规范,达成一项现实的不动产登记缩略,除需原物权人(比如原所有权人,ursprünglicher Eigentürmer)和后买受人(Letztkufer)共同申请登记外,另需提交适格材料的要求,尤其是在实务中往往需缔结一份虚假的“白合同”,以满足“申请人和依法提交材料记载的主体一致”的要求.故此,我国法上的不动产登记缩略,更涉及登记申请(理论上包括登记同意)行为和物权合意、债权行为的交错,其除可能引起“黑白合同”效力优先问题之外,还涉及是否构成虚伪表示甚或针对登记机关的“欺诈”问题.

⑥以2009年发生(《物权法》出台后)的一则实例为例,对不动产登记缩略作一具象的描述:甲和乙签订买卖合同,转让房产A予乙,约定价金B元;在过户登记之前,乙又和丙签订买卖合同,又以C元之价格将该房产转让予丙,并由甲直接将房产A登记至丙名下;其后,丙未能如期支付C元价金,乙诉请解除和丙的买卖合同,并要求将房产A登记至自己名下,形成诉争.从债之关系角度,因甲乙之间的买卖合同和乙丙之间的买卖合同,系连续以同一标的物为给付客体,故构成学说上所谓“甲—乙—丙”给付连锁(Leistungskette);而从登记角度,系以“甲—(乙)—丙”方式省略了第一买受人乙的不动产登记,此一省略在链式合同任一环断裂时,即引起物权法和债法上的法律适用困境.

⑦Medicus, Bürgerliches Recht, Kln, Berlin,München 2007, Rn. 671.

⑧Martinek, Traditionsprinzip und Geheiβ erwerh, AcP 188(1988), S.615.

⑨学理上,我国大陆地区将《物权法》第26条规定的“返还请求权让和”基本和“指示交付”等同.比如梁慧星、陈华彬:《物权法》,法律出版社2007年版,第100页;王利明:《物权法研究》(上卷),中国人民大学出版社2007年版,第378页.

结论:大学硕士与本科不动产毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料下载,关于免费教你怎么写房产登记方面论文范文。

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