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不动产抵押权论文参考文献：
摘 要：不动产抵押权与租赁权的冲突是相同物上兼有不止一个物权或债权的法律规定的产物,但其并非只表现了法律缺失,而是社会经济快速发展和繁荣下的必然.同时,这一冲突的解决亦是我国法律向着更加成熟和完善发展的助力,对活跃社会经济及建设法治中国同样大为有益.
关键词：不动产；抵押权；租赁权；冲突
文章编号：1004-7026（2017）18-0099-01 中国图书分类号：D923.2 文献标志码：A
1 不动产抵押权与租赁权的冲突
现实生活中不少实际案例已经可以生动体现不动产抵押权与租赁权产生的冲突.例如早些年间法院对有关不动产抵押的审查机制尚未健全时,就发生过被执行人抢先在法院处置前即与其他单位就不动产签定了超过十年的长期租赁协议,且租赁费用也一次性付清的问题.于是,尽管法院对相关抵押权作出了严谨的法律裁定,然而却在被执行人刻意钻空子的情况下无法履行,形成了事实上的“真空”地带.
2 不动产抵押权与租赁权的冲突原因
在物权法中,对相同的物即不动产上产生的所有权是单一的,不能同时并存两个或多个所有权.但对同一物即不动产上的债权或物权却没有这种限制.
包括中国在内的世界不少国家的法律规定中,不动产租赁权被划归为债权范围.然而对不动产的占有和使用乃是最基本的人类需要,且不动产属于价格高昂的物,故承租人在经济上处于相对的弱势,需要得到法律相应的保护.因此,多数国家的法律会遵循“买卖不破租赁”原则赋予租赁权以物权,为的是在“物权优于债权”原则之下更好地实现对弱势一方的法律保护.
在另一方面,不动产抵押权属于担保性质的物权,同样满足“物权优于债权”原则,却由于重点针对不动产的交换价值而往往不需要对不动产的实物进行占用支配.这便造成租赁一方可以在抵押之前或之后依然对不动产进行实际的使用.于是,理论上可以实现抵押权和租赁权在同一时间和同一物上的并存.只是,现实操作起来却经常遭遇二者相遇并不相容的问题,且由于复杂的实际情况难以相对简单地应用“买卖不破租赁”或“物权优于债权”原则进行法律处置,于是便产生了不动产抵押权与租赁权的冲突.
3 不动产抵押权与租赁权冲突的解决
3.1 分清先后有针对性地解决
解决不动产抵押权与租赁权的冲突需要重点考虑先后次序的问题,也就是租赁先于抵押还是抵押先于租赁.若是前者,则可根据《物权法》和《担保法》及其《司法解释》中的相关条款判断租赁不受抵押的影响.但为避免出现人为恶意串通以“倒签”租赁使用损害抵押权一方利益的情况,需要分析租赁关系的认定.比如应当以承租方已经占有和使用不动产为首,其次是租赁合同已经备案,最后才是签定租赁合同.
但若是抵押先于租赁,则《物权法》有“租赁不得对抗抵押”的规定,同时《担保法解释》中还有此类情况下“抵押方有义务通知承租方”的规定.而所谓“不得对抗”应当理解为不得对抵押实现造成负面影响,否则就应遵照《拍变卖规定》中“影响先利权实现的须由法院先去除而后拍卖”执行.
3.2 平衡各方利益保护
法律的公开公平公正决定了抵押权与租赁权无论先后,各方合法权益都会得到法律的保护.因此在保护抵押权一方合法权益时才应有占有为首,备案次之,合同居末的次序.同时,无论租赁或抵押孰先孰后,承担人都需承担因不当行为减损抵押物价值的责任.只是抵押权一方并不直接针对承担方主张权利,而是针对抵押方,可要求其另行担保或主张保值.
但在保护抵押权时,承租方合法权益亦需有所保护.当前国内法律尚未有专门针对实现抵押权后保护承租方的条款,故可借鉴美国或日本的经验.美国颁布过《抵押权实现过程中承租人保护法》,设置了九十天的缓冲期,即当抵押权方需提前九十天通知承租方搬离.日本则规定承租方拖欠租金一月以上且在收到催交通知后仍拒不支付时,抵押权一方可即刻要求承租一方搬离.
结束语
不动产抵押权与租赁权的冲突在表象上确实是法律体系有待进一步完善的佐证,也常常在现实中给法律实践造成不小的困扰.但从另一角度看,正是由于社会经济市场化程度的不断深入和市场经济的繁荣才让越来越多市场主体开始追求不动产经济价值的最大化,这其实也是在为活跃经济提供强大的推动力.不仅如此,不动产抵押權与租赁权的冲突可以让我国的司法体系建设过程中不断发现潜在的缺陷与不足,从而加快优化和完善的步伐.这不仅只是某一类法律条文或规定的发展与成熟,更体现了建设法治中国行动的快速发展,同时也为转型升级中的中国社会经济提供了更为全面的法律保障.
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结论：关于本文可作为相关专业不动产抵押权论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文不动产抵押权登记论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
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