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产权房论文参考文献：
8月3日,北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委联合发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》,（以下简称《办法》）,正式向社会公开征求意见.
替代“自住房”
所谓“共有产权住房”,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府和购房人按份共有产权的政策性商品住房.
用北京市住房保障专家组成员马力的话说,所谓“共有产权住房”,就是一套房子由政府和购房人各持有一定比例的产权,那么购房人在购买时就可以支付较少房款,买下一套自住的房屋,这样更有利于中低收入家庭解决住房问题.虽然政府也占有一定比例的产权,但如果购房人是自住的话,那么房屋的使用权是完全归购房人的,确保了通过此套房屋来实现家庭自住目的.
“共有产权房”的概念最早源于20世纪80年代的英国,至今仍在执行建设当中.国内的起点是在2007年,当时江苏淮安首次试点共有产权住房,3年后的2010年,上海亦推出试点.
2013年底时,北京推出了自住型商品房,带有一部分“共有产权”的属性,但是并没有在名称和实操中明确.2014年,北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市.
按照北京市住建委的解释,共有产权房是在北京的自住型商品房基础上调整、优化、升级、规范而来,并整合了多种政策性住房类型.多房并轨,一举宣告了在途的两限房和经济适用房（定向安置类除外）全部取消,退出历史舞台.
未来,北京市新入市销售的自住房将被新的共有产权住房替代.新老政策衔接方面,《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理,仍按照原规定执行；《办法》施行后,未销售的自住型商品住房均按本《办法》执行.
北京诺恒律师事务所律师邓亮认为,共有产权住房是政策性商品住房,供应、持有和转让等环节都体现了保障功能.
其一,供应受限.供应对象为符合共有产权住房购房条件的家庭.
其二,持有受限.购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的,应当按市场价格购买政府份额,取得商品住房产权后实现退出,或由代持机构回购其所有的产权份额.
其三,转让受限.取得共有产权住房不动产权证未满5年的,原则上不允许转让产权份额.取得不动产权证满5年的,政府可优先购买；政府放弃优先购买的,符合共有产权住房购买条件的家庭可受让.
《办法》还细化了相应监管措施,遏制投机行为.政策中明确了骗购或不当使用行为的法律责任,比如取消购买资格、腾退住房、支付违约金、禁止一定年限内再次购买政策性住房等.
和以往的自住房政策相比,《办法》最大的亮点是,要求北京市各区人民政府根据共有产权住房需求等情况,合理安排共有产权住房用地,其中,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%.和以往相比,《办法》用产权纽带使供应、持有、转让环节的受限更加强化.
未来5年或供应25万套
有专家评论,北京市共有产权住房政策的出台,是落实“房子是用来住的,不是用来炒的” 经济工作会议精神,政策的针对性和目的性都很强,就是为了解决刚需家庭的住房困难.
事实上,由于供应量太小,北京市保障房政策施行多年,对于解决刚需家庭的住房困难只是杯水车薪.共有产权房能否实现政策目的,供应量仍是关键.
根据北京市政府常务会议审议通过的《北京市2017年国有建设用地供应计划》,今年北京市计划供地3900公顷,比去年减少200公顷.同时,今年商品住宅计划供地260公顷,比2016年减少了近7成.
北京市建设用地供应计划已经连续第6年减少.据媒体统计,2014年北京市计划供地总量为5150公顷,实际完成建设用地3161公顷,完成了计划的61.4%；2015年,北京市计划供应国有建设用地4600公顷,实际完成2300公顷,完成计划的50%；2016年北京市国有建设用地计划供应总量4100公顷,住宅用地1200公顷,完成度刚刚超过18.2%
对于共有产权住房的未来,有人担心,在一线城市土地供应逐年减少的情况下,共有产权住房的体量会不会很小?
根据4月初发布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,未来五年,北京自住房将供地1020公顷、拟建25万套.未来房源都将按照共有产权住房的办法接受申请.
共有产权房源于自住房,因此很多业内专家预测,未来5年,共有产权房基本上也就是25万套的量了.而据链家研究院预计,到2021年,北京存量房将有900万套,共有产权住房占比仅2.8%.
自住房从2013年推出至今,北京累计销售近6万套,年均不到2万套.共有产权房在供应量上虽然比前几年的自住房提升了约2.5倍,但相对于数量庞大的“夹心层”来说,仍会是雷声大,雨点小的稀罕物.
政府让利了吗?
不管能不能买到共享产权房,人们都忍不住会算一笔账：政府让利了吗?让利空间有多少?
根据《办法》,共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定.已实际租住2年以上的公共租赁住房,其“租改售”的价格,可以在核定的销售价格基础上下浮动5%.
在产权分配比例方面,《办法》要求购买者和政府所占的产权比例,由此块售价和周边售价的比例决定,也就是说,共有产权房相较于周边同价值的房屋,售价越低,政府产权占比越高.
根据《办法》,政府产权份额,原则上由项目所在地区级代持机构持有,也可由市级代持机构持有.共有产权住房项目销售均价和共有份额比例,会分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前,由代持機构委托房地产估价机构进行评估,并由北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定,评估及确定结果面向社会公开.
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