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今年下半年以来,北京市土地市场陷入此起彼伏的地王争霸战.从年初至今,北京市共诞生了13宗地王,地王成交的楼面地价已经全面超过商品房价格.
区域土地价值的提升,似乎应该给周边在售项目提供了涨价利好条件.然而,据中国房地产报记者了解,13宗地王周边项目提价现象并未显现,除年初丰台区白盆窑地王带动周边项目价格微涨外,仅有11月13日的通州台湖地王周边项目大幅提价,其他地王并没有带来区域房价变动.
地价涨 房价涨不动
今年1月7日,北京华润、首开、联新投资联合体在开年就以86.25亿元的总价拿到了丰台区白盆窑地块,成为当时的北京市新总价地王.该项目楼面地价为3.1万元/平方米,周边距离较近的西华府项目售价为42000元/平方米.且楼面地价只是土地成本,加上建安成本、销售成本、利润才是最终面市价格.业界一般认为,房价约等于楼面地价的2倍,这意味着该地块所开发项目售价达到60000元/平方米才具备盈利空间.
不过,西华府项目在丰台白盆窑地王产生之后,借该利好仅上调了1000元/平方米,此后的近一年时间里,随着北京楼市量价齐升的行情,该项目的现售价才涨到了49990元/平方米.
自2005年至2014年,10年时间里,每年北京成交住宅用地中楼面地价最高和溢价率最高的地块共20宗,其中18宗地块均已上市,从拿地到首套签约的平均周期为28个月,因此丰台区白盆窑地块如果在两年后入市,售价6万元/平方米并非没有可能.
但在2015年下半年所产生的地王就没有那么幸运,地王诞生虽然代表着土地成本的抬高,但区域内房价却显得波澜不惊.
在新年“第一炮”以后,北京土地市场一度陷入沉寂期.上半年,北京土地市场成交38宗,金额为685.3948亿元,从规划建筑面积看,大约在540万平方米,其中住宅土地非常少,合计成交居住用地只有271万平方米,是最近三年同期住宅供地最少的一次.
在今年下半年,北京土地供应开始放量,房企抢地态势愈演愈烈.9月份以来,几乎月月有地王、周周出地王,还出现同日双地王的局面.9月2日,朝阳区孙河北甸西村地块成为区域单价、总价双料地王,楼面地价到达55000元/平方米,预计项目售价将超过10万元/平方米,而周边在售项目财富城堡却一直保持着55000元/平方米的售价,高端豪宅龙湖双珑原著3700万元/套的价格也纹丝未动.
9月8日,朝阳东坝南区诞生区域单价地王,楼面地价接近5万元/平方米,未来售价预期也在10万元/平方米区间.但周边可参照项目利锦府一直是59909元/平方米,未见调整：10月30日、11月2日,丰台区南苑乡接连两个地块创下全市总价第二、第三名,但周边的公园懿府项目开盘40000元/平方米的价格,不但并未在地王产生后涨价,在年底冲量时还略有价格松动.
“虽然地王产生代表着土地价值的提升,但一些地王周边原有项目的规划和定位并没有调整.这些项目所面对的客户群体和地王项目面对的客群存在着差异,因此不具备涨价条件.即使涨价,产品没有改变,附加值没有提高的情况下,也不是现有客户能够接受的.”亚豪机构市场总监郭毅表示.
面粉贵过面包成常态
从成交地王的楼面地价来看,面粉贵过面包已成常态.13宗地王中,10宗地王的楼面地价均超过地块所在板块的成交均价,部分地块甚至超过板块中高端在售项目的成交均价.事实上,不仅是地王如此,下半年北京成交地块,楼面地价超过周边项目均价已是常态,未来北京商品房市场也将普遍“被豪宅化”.
尽管土地的价值被日益推高,但水涨船高理论并没有得到应验.直到11月13日,通州台湖地王出现后,这一现象被打破.台湖地块楼面地价约为3.8万元/平方米.在地王诞生的第二天,周边项目就已经酝酿调价.
紧邻台湖地块的润枫领尚项目原价27000元/平方米,直接将售价调整为32000元/平方米,每平方米上涨了5000元.而旁边的高端项目泰禾拾景园更为夸张,由原来的34000元/平方米,调整到6万元/平方米,每平方米涨了26000元.
这两个项目的销售人员对中国房地产报记者解释：“涨价的原因就是周边拍出了新地王,证明这块区域价值已经得到提升.”不过泰禾拾景园的销售人员坦言,涨价后看房客户确实有所减少.
郭毅认为,台湖板块个别项目提价并不代表主流.“这两个项目前期销售比较好,有一些客户的积累.而且从房地产营销惯例来看,前期是走量阶段,后期是扩大利润的阶段,如果有涨价的契机就会调整价格.”
开发商心里也没底
在11月18日,绿城和中交和平安组建联合体,以总价57亿元拿下北京门头沟一宗土地,扣除公租房配建,楼面地价达3,32万元/平方米.
绿城中国控股有限公司执行董事李青岸曾公开表示,按照拿地前预估的3万元/平方米楼面地价,加上建安、税费等成本,项目最终成本价是每平方米4万元多一点,如果周边房价能卖到4.5万元/平方米以上,盈利空间还是很大的.
而在最终以3.32万元/平方米的楼面地价拿地后,绿城方面负责此次拿地事宜的北京区域执行总经理李骏则表示,“压力还是大,未来这个项目房价会引领门头沟”.
绿城的一位高管也表示,“过去在北京北部做豪宅项目看得见客户,但如今在门头沟做豪宅,什么人会来买还没有完全想好.”
尽管土地成本一高再高,房企还是不断出手.“北京土地市场狼多肉少,想在北京拿地的开发商太多了,竞争导致土地价格攀升；北京的土地也越来越少,地块越来越小,已经变成一种稀缺品.”中经联盟秘书长陈云峰在接受中国房地产报记者采访时表示.
对于拿到地王的房企来说,如何运作高价项目也需要动脑筋.“其实前期一些地王项目的入市策略可以参考,一些开发商采用缩小单套面积提高单价、控制总价的方法.所谓‘10万+’的顶豪,总价也就是1000多万元.”郭毅表示.
陈云峰则认为,这些地王房企也是在赌市场.“这是一场豪赌.这些地王地块在2017年肯定要入市的,那时候能否都卖上‘10万+’的价格还是未知数,尤其是五环外的项目,我认为是有风险的.”
责任编辑/星霓
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