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摘 要：在近些年来,我国的经济发生了巨大转型,面临着新的经济形势,这样也为我国商业地产创造出更多的机遇和挑战,商业地产需要结合当前的经济形势,迎难而上,解决发展过程总遇到的障碍、问题,才能得到长远发展.本文对于新常态下商业地产经济发展中遇到的问题以及相应的对策进行分析,希望能够为我国商业地产发展提供一些参考借鉴作用.
关键词：新常态；商业地产；经济；问题
在我国的城市经济体系中,商业地产起着至关重要的作用,是城市经济中的支柱.目前,我国的经济发展已进入转型期,第三产业所占的比重越来越突出,城镇化进程不断加快.在新常态下的商业经济有着更多的发展潜力,这已经在韩国、日本等国家得到很好的验证.而我国经济在调整以后,第三产业逐渐成为主要的经济产业,这就促使商业地产必然会在城市发展中起到更加突出的作用,因此在新常态下商业地产所面临的问题、挑战需要我们深入分析,解决发展过程中障碍.
一、我国商业地产发展状况
1.商业地产增长速度快但需求相对不足
在前几年,我国的商业营业用房供应量不断加大,增长速度非常快,虽然在2014年出现了短暂的低迷期,但之后依然保持着迅猛的增长速度.进入2015年,由于前期供应量过大,库存积累量较多.而且有很多城市的商业用房新开工面积出现滑坡现象,很多地区的商业地产都出现了不同程度的发展缺陷,如商业空置面积不断增加、人流不足、商业地产企业资金回收困难等,这些都集中体现出商业物业的供过于求、产品同质化现象严重、行业竞争压力加大等商业地产现象.
2.商业地产发生量变到质变的转变
商业地产虽然在供量方面有着一些问题,然而其后随着我国经济转型,商业地产已经由单纯的购物场所转变为体验式商业中心,在规模、数量、性能方面都有了质的飞跃.商业地产的迅猛发展也为诸多企业创造出更多发展机遇,促使一系列商业地产企业得以建立、壮大起来.在数十年前,我国的商业地产企业只有万达、华润等为数不多的几家,而现在,龙湖、保利等企业都开始把目光瞄准商业地产.在深度方面,先前仅有一线大型城市才会有商业购物中心,而现在越来越多的二三线城市都建有购物中心.
3.商业地产的分工越来越具有针对性
传统的房地产开发商往往仅擅长于房屋建造,在商业地产经销领域没有成熟的操作模式,需要和商业地产外脑合作,比如说商业地产运营商之类.因此,我国日渐发展的商业地产从原来的资金分配、房屋建造、成品房出售等之间没有明确的界限,逐渐转变成分工更加明确、合理的局面：项目的开发者完成最初的资金集中,项目的运营商则完成项目最初的定位,中期的投资引进,以及开业运营后一系列的管理运行工作.中国第一家专业运行的奥特莱斯（北京）商业管理有限公司指出分工会有助于商业的成熟,使得商业地产更加完整高效.
4.开发成本增加,出租销售模式并存
商业地产在经历一定的运营挫折后,销售量、销售价格都有所下跌,短时间内难以再获取很大收益,而且商业资产也缺少充足的融资渠道,这就促使商业地产出租销售模式并存现象盛行.面对这一形势,有些公司设置出多种形势、不同层次的利润收益渠道和方式,包括短、中、长期等不同目标的解决方法,从而拓展了投资价值.另外,很多房地产企业管理人也对自身手中的项目逐渐由销售模式转变为持有经营模式.这样,如何实现商业资产保值、增值也是诸多房地产企业、开发商所必须要解决的关键问题.
二、新常态下我国商业地产经济发展所面临的问题
1.商业地产发展管理目标不清晰,政策连续性差
首先是商业地产宏观调控能力不足,政策缺乏连续性.商业地产在运行中出现的很多问题,有关部门并未进行深入分析,虽然在相关方面采取了一些措施,但很多都无法得到有效贯彻,缺乏指导性和前瞻性,从而为商业地产带来诸多起伏,有些房地产商借此机会浑水摸鱼,牟取暴利,严重干扰到商业地产的正常有序发展；其次是有些地方政府没有认识到商业地产的作用,仅把商业地产当成“摇钱树”,将更多的GDP成绩放在商业地产上,甚至是将商业地产当成樹立自身政绩的工具,对自身政绩有作用的就支持,反之对自身政绩没有太多帮助的则排斥,这样非常不利于商业地产的健康发展.
2.缺少可以保证商业地产健康稳定发展的法规体系
我国商业地产方面有很多法律法规都比较欠缺,无法有效解决商业地产在迅速扩展过程中所面临的一系列难题,有些法律条例虽然已经颁布,但却因为种种原因而未能得到有效实施.现在,我国商业地产市场发展依然是靠政府出台政策进行调控和管理,很多地方的商业地产发展都陷入泥淖中,导致很多烂尾楼出现,这不但和当地政府执法不严、推卸责任有关,而且也和现存的商业地产法律法规缺失相关,如适用性不足、可行性不强等.
3.政府对商业地产疏于管理
有些地方政府对商业地产发展中的问题进行解决时,采取“拆了东墙补西墙”的方式,根本解决不了实际问题,缺乏长久有效的管理机制.在近些年来,政府部门在商业地产管理方面的政策不断出台,从而使得地方政府对政策无法及时理解并落实,在执行中不到位,无法有效监管,甚至会发生偏差.另外因为商业地产方面的监督机制不够健全,导致职责不明确,出现问题时相关管理部门会互相推诿、扯皮.
4.有些地方政府过分依赖商业地产,将其当做支柱产业
很多地方政府的领导把商业地产当做当地支柱性产业,尤其是一些领导以为单纯依靠商业地产能够从根本上促进当地的经济发展,然而却没有认识到商业地产所具有的不稳定性,过于依赖商业地产无法达到长久的效果,使得很多城市的商业楼盘出现烂尾情况.商业地产有着资金投入量大、资金回收时间长、价格易于波动等特点,因此一旦出现大范围的价格波动,将会给当地经济带来毁灭性的打击.
三、新常态下商业地产经济发展的对策
在近些年,面对我国经济发展的新常态,如何采取切实有效的措施来保证商业地产能够得到长期、健康发展,这是政府部门以及当地产开发商所要共同解决的问题.通常而言,对于新常态下商业地产经济发展中出现的问题,我们可以采取以下几方面的措施：
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