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北京核心商圈写字楼空置率创四年来新低
据北京统计局数据显示,截至2015年第三季度,北京国民生产总值达到16002.4亿元,同比增长6.7%,增速较二季度下降0.3个百分点.2015年1月至11月期间,北京市房地产开发投资完成3873.1亿元,同比增长11.3%；写字楼开发投资完成808.4亿元,同比增长17.8%.为了持续增加货币流动性、降低社会融资成本,2015年全年央行分别进行了五次降准降息,政府的诸多利好政策将为房地产市场释放更多发展空间.
截至2015年第四季度,北京五大核心商圈甲级（含顶级）写字楼平均租金继续保持稳定.按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米人民币391.9元,环比下降1.3%,同比下降2.3%.得益于望京酒仙桥区域高端项目相继入市和承租热度的升温,该区域写字楼平均租金环比上涨7.3%,同比上涨4.6%,达每月每平方米人民币273.0元.
市场成交方面,本年度北京核心商圈净吸纳量高达63万平方米,净吸纳率为74%,较2014年全年上涨25个百分点,创2012年以来的新高.强劲的市场需求导致本季度核心商圈空置率仅为3.2%,较去年同期下降3.3个百分点.其中金融业、高科技业仍为成交热点,占比为总成交量的52%.
戴德梁行北中国区写字楼企业服务部主管严区海先生指出：“就整体市场而言,尽管2015年北京写字楼市场新增供应较2014年全年上涨120%,但截至去年第四季度的北京全市甲级写字楼空置率依然只有5.1%,同比仅增加了0.4个百分点.”
从市场动态方面来看,在现有办公楼可租面积相对有限的前提下,核心商圈租金居高不下,不少企业在考虑重新选址时,除了选择像望京、亦庄、丰台等新兴商圈写字楼外,价格较低的产业园区也成为他们的选择之一.产业园区以大面积、低租金、优惠的政策、舒适的绿化环境等优越条件,已成为传统写字楼的主要竞争对手.另一方面,中关村大街老旧楼宇的改造升级,将释放约70万平方米的办公面积,主力租户主要定位在创新创业等新兴产业,中关村长期空置面积紧缺的压力将一定程度上得到缓解.
据戴德梁行的数据显示,今年北京整体市场将迎来近137万平方米的新增供应,其中核心商圈占55%,达75.8万平方米.戴德梁行北中国区研究部主管陆明表示：“假如整体市场大量新增供应短期内无法被消化,个别开发商可能会采用临时调整租金的方式来吸引租户,届时,全市平均租金或将继续小幅下滑.而核心商圈则凭借优越的地理位置,优质项目依然会受到租户的青睐,较高的预租率和较快的去化速度,致使市场供需相对平衡,租金预计将继续保持稳定.”
北京商铺市场同质化现象日益明显
2015年1月至11月期间,北京市实现社会消费品零售总额9334.8亿元,同比增长6.9%,增速比2014年同期回落1.7个百分点.其中,网上零售额达到1749亿元,同比增长39.6%,占消费品零售总额的18.7%；餐饮收入785亿元,增长3.0%.
2015年第四季度里北京共有四个商业项目入市,分别是位于丰台区的悦秀城、三里屯商圈的雅秀时尚购物中心、东八里庄的苏宁生活广场和通州新城区的华远·好天地,这四个项目为北京零售物业市场带来了289000平方米的新增供应.至此,全市优质商业市场总存量升至9245765平方米.
O2O体验式消费模式仍旧备受瞩目,北京西单商圈在“双十一”发布了智慧商圈3.0线上平台,在“互联网+”的时代下发挥以商圈为基础的资源整合,西单大悦城、老佛爷百货、君太百货等30多个商业项目亦纷纷参和其中.和此同时,苏宁首个商业综合体苏宁生活广场于2015年11月20日在北京慈云寺桥开业,以苏宁云店为核心,引进了首家苏宁精品超市实体店,加上多家儿童乐园,致力于打造消费者全家一站式购物、休闲、娱乐、餐饮等全方位的O2O生活服务.
戴德梁行中国区商业地产部董事甄仕奇指出：“随着各大商场都积极引入快时尚和餐饮来聚集人气,目前北京市场中的同质化现象比较明显,很多商场百货都开始加快品牌调整,力求打造各自的差异化优势.从戴德梁行最近 的一系列品牌来看,Brick & Wood等很多高端或特色餐饮现在越来越受到业主方的欢迎.这些独特的品牌借助商场的人气,可以进一步拓展自身的品牌知名度,而商场则可以通过引入特色品牌进一步彰显其品牌组合上的差异化优势.”
2016年第一季度,北京预计会有三个商场入市,为全市带来超过22万平方米的优质商铺,但因这些项目都集中分布在非核心商圈,预计核心商圈的租金及空置率仍将保持平稳.陆明表示：“从本年开始,零售物业优胜劣汰的局面将会进一步加剧,市场中也将出现更多来自重塑资产潜力、提升资产价值方面的再改造商业机会.”
北京市高端住宅市场平稳回升
2015年9月至11月期间,北京市新建商品住宅（不含保障性住房）成交均价为每平方米28236元,环比上涨5.4%,同比上涨17.1%.期内全市新建商品住宅（不含保障性住房）成交面积为224万平方米,较上季度明显回落.虽然通州限购政策的实施在一定程度上抑制了该区域房地产市场的热度,但在多重利好政策及规划的推动下,通州仍是北京住宅市场的成交主力.本季度通州和大兴两个区域的新建商品住宅（不含保障性住房）分别以36.6万平方米和35.1万平方米领先其他区域,两区域成交量共占全市总成交量的32%.
2015年以来,房地产政策及信贷、财政政策的陆续放宽,使得改善性需求得以释放,并在一定程度上刺激了高端置业需求.过去的三个月,北京高端住宅仍处于平稳回升的状态,高端商品住宅项目平均成交价格为每平方米59576.9元,环比上升2.9%；由于第四季度高档住宅新开盘项目较少,而且部分购房者仍持观望态度,本季度高端住宅成交量环比略有下降,但较去年同期仍上涨了21.8%.从分物业类型来看,带动高端商品住宅价格上涨的项目主要是来自高端公寓类产品,9月至11月期间该类产品平均成交价格为每平方米65681.1元,环比上涨5.8%；而别墅类产品因成交价格多以每平方米30000-45000元为主,使得总体成交均价较上季度略有下滑,环比下降1.3%至每平方米50027.9元.
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戴德梁行2018年亚太区租金将持续增长
由于2017年租用需求增加，亚太区大部分租赁市场的租金价格将上涨，其中有14个城市的租金价格预计将达到历史新高。强劲的租赁需 高租金价格，。
戴德梁行探寻北京房地产市场下一个关键词
北京甲级写字楼平均租金保持平稳北京甲级写字楼市场在本季度迎来两个新项目，分别是位于中关村商圈的中航广场1期和位于亦庄的中航技广场，两个项目共为。
互联网时代下房地产行业新思路
摘 要：经济形势的转变以及互联网时代的来临，使得传统的房地产模式已不再适用，房地产行业正在寻求新的发展路径。互联网正在全面渗透房地产整条产业链中。