营改增对房地产业的影响与应对措施,关于免费房地产业论文范文在这里免费下载与阅读,为您的房地产业相关论文写作提供资料。
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摘 要：自2016年5月1日起,营改增以后房地产企业成本投入一般可以抵扣进项税额,无增值不纳税,可以减轻企业税收负担,促进企业产品创新、品质优化的投入力度、改进生产技术,提升精细化管理水平,建立业务协同规则,保证及时从上游取得足额可抵扣的进项税.
关键词：营改增 房地产企业 影响 应对措施
2016年3月23日,财政部、国家税务总局颁布了《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改正增值税试点的通知》（财税[2016]36号）,正式宣布,自2016年5月1日起,在全国范围内全面实施营改增.营改增以后,将对现行房地产业的一些主要业务产生重大影响.要充分了解“营改增”后对企业产生的影响,并在新老交替时期及时做好应对的各项准备工作.
一、“营改增”对房地产业的影响
1、税负影响：不同企业由于成本结构（主要开发成本中土地和利息的占比）不同,以及财税管理水平不同,税负会有升有降.
2、核算影响：增值税的抵扣机制要求企业准确核算进、销项税以及应纳税额,有利于提高房地产企业财税管理水平.
3、产品影响：由于自行购进材料可以抵扣17%的增值税,将有利于房地产企业建造精装房的积极性,提高商品房建造品质.
4、征管影响：全行业实行增值税,有利于提高税务机关对建安房地产企业税收征管水平,减少管理中虚假行为.
5、效率影响：有利于体现税负公平,高毛利多交增值税,低毛利少交增值税,亏损企业不用交税.以前亏损也要交5%营业税.
二、房地产企业应对“营改增”的各项措施
1、前期项目梳理：梳理企业目前所有的开发项目,分出新老项目,确认各项目是否适应于过渡期政策,并确认各自使用的税目及税率情况,测算比较一般计税与简易计税政策下的税负情况,进而确定房地产老项目的计税方法.
2、涉税系统准备：了解、掌握各项“营改增”政策,去主管国税局*税务登记并核定应缴税种,进行一般纳税人资格登记；向国税指定供应商采购税控开票系统并安装,提出票种票量最高开票限额核定申请,系统发行,购专用及普通.*房地产老项目简易计税的备案工作.
3、涉税流程准备：梳理纳税主体与账套对应关系,确定增值税申报、管理负责人；梳理增值税开票流程、确定开票环节人员、开票点设置；梳理增值税进项取得和认证流程.
4、各环节人员准备：向高管讲解营改增的总体逻辑和要点；
确定办税人员,对营改增方案进行系统学习并能够管理、操作；财务人员应了解营改增对财务会计核算的影响,销售额、进销项税额、适用不同税率征收率销售额的区分及的管理；采购人员应了解营改增后合同款项中价税分离方式,取得和挑剔标准；成本人员应了解营改增后的成本变化和全周期测算口径调整；销售人员应了解营改增后合同价款的内涵,开具要求.
5、财务核算方面：掌握“营改增”后房地产企业在流转税会计科目上设置和核算,掌握的增值税核算原理和方法,按照增值税会计处理原则,价税分离,进行销售额及预售额处理,同一纳税人如果有不同税率征收率的销售额,应分别单独核算,确认是否存在免税与不征税销售额,如果存在,应单独核算.房地产企业普遍存在预付工程款、合同完成后一次性结算价款及大型项目采取按工程进度支付款项、竣工后清算等结算方式,可能存在工程前期投入多而收入少甚至无收入情况,长时间内只有进项税没有销项税.进入销售期产生大量销项税,出现集中缴增值税情况,有较大资金压力.应提前进行项目测算,做好税收筹划,保证平稳缴纳税金.
6、财务内控方面：制定增值税会计核算制度；制定增值税管理制度；制定增值税申报指引；就的开具与领取事宜制定内控措施,确保流转安全无误.
7、资金管理方面：应考虑对资金供应渠道的优化,对于内部资金利息的优化安排,例如关联方借款利息的公允作价,利息转移列支问题；资金池或财务公司的设立考虑等.
8、销售方面：对销售指标中营业税下的销售额,调整为增值税下的不含税销售收入,收入指标会有所降低,如需保证收入指标的实现,应提前考虑销售变动的因素；对销售合同涉税条款进行修改或补充,明确开具时间及领取要求；就前期销售欠款客户进行催收,就变更事宜及时与客户沟通.
9、成本方面：首先应注意供应商的筛选（一般纳税人和小规模纳税人）,评标方法的改进,选择具有一般纳税人资质单位进行业务合作,核心目的是确保取得增值税专用,用以抵扣销项税金,降低企业税负,提高企业利润.对无法取得增值税与用的单位和个人：首先争取取得增值税专用（仅能抵扣3%）；其次对无法提供专用单位或个人,通过重新议价方式进行合作,降低企业损失.其次,合同中涉税条款优化,合同总价应进行价税分离,以降低印花税缴纳的计税基础,合同中也应明确取得种类与时间的要求.开发业务模式结构的优化,如增加甲供材料设备的比重,降低工程承包额,可以增加可以抵扣的进项税,达到降低税负的效果.
10、费用方面：企业发生的日常费用通常由行政部门进行统一管理、采购和支付.如：办公用品、日用品、物料消耗、通讯费、车辆维修、加油费、水电费、租赁费、顾问费、*费等,应尽量取得增值税专用,增加企业可抵扣的进项税.对尚未进行的或进行中的增值税业务,如大额资产够置、租赁费等业务,应尽量推迟资产购置或款项支付时间,待营改增后再行购置或开票,只有在营改增后取得的增值税专用才可以抵扣.
11、规划设计方面：对于营改增之前遗留业务存续不中止的应进行优化,与设计公司沟通种类要求及开具时间等问题,尽量取得增值税专用.对新业务应注意设计公司筛选,认真进行设计公司资格确认,对新签订的设计合同中应增加种类要求与开票时间的确定.新项目应考虑设计优化,如增加精装商品房的比例,取得低纳高扣的效果.
（作者单位：山东省青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司
山东青岛市 266112）
结论：关于本文可作为相关专业房地产业论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文房地产业论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
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