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2016年全国房地产销售额已达到13.3万亿元,在人类历史上创造了奇迹.这是一个庞大的市场,是非常大的经济拉动来源,承担了我国过去十多年经济成长的动力.美国、日本等发达国家进入到发达后期,房地产仍然是存续的,仍然在很大程度上帮助和刺激国家经济的成长.因此,我们不应该把房地产阶段性产物看成一种持续的状况.
美国发展了很长时间的自由经济房地产市场,目前还会有很多新方式出来,一直处于不断变化之中.由此可见,我国房地产的发展方式仅仅走到第一个篇章,远远没有开启后面的篇章.如果一定要说这是上半场结束,只能说第一种发展方式可能要告一段落,第二种发展方式可能马上就要开始.
一、我们走过的弯路
我国房地产走过很多弯路,这个过程对于经济发展、货币发展、老百姓个人的财富及对资产配置需求的发展,甚至是我国经济后来在世界地位中的影响都是估计不足的,而且是远远不足.
第一,作为人口大国,我们对人口和资源配置的关系在当时预估不足,比如1998、1999年跟今天相比,城市化水平、房地产市场化水平、人口城市化的水平,连现在的1/3都不到.这20年提升了4-5倍,且远远没有完成城市化的过程.
当时我们没有预见到有多少城市能承载这么大的城市化人口,这些城市里面的土地总量、空间总量、发展潜力能不能支撑人们进城的需要；我们的制度能不能满足这些需求.例如：城市乡村二元化的制度是不是能够在某种机制上进行改良,甚至打破,让土地合理流转起来.当时我们想的是这个国家从计划经济走向市场经济,房地产首先要市场化,这个思路本身是对的,房地产市场化确实克服了很多弊端,但是也带来了很大的潜在问题.
我们借鉴其他国家和市场,比如新加坡.新加坡把土地资源和市场空间分为保障性资源和市场化资源两种,在双轨制里面运转,保障的人必须要用保障制度来保障,但是政府也要市场化运行保障制度,保障制度也不是救济制度,也是市场化制度,但是在一定的约束情况下进行的市场化制度,并且是完全放开的市场,这是双轨制.
德国等一些欧洲国家用税收的制度来调节.德国税收制度用得非常好,从鼓励、保障开发商,到保障买房人、租房人、使用者,不停用税收来进行平衡,到今天还在用这个制度,这就是长效机制.
我們目前缺乏长效机制的概念,一直把房地产当成刺激经济的手段,导致很多短期做法的产生,包括地方政府的土地财政问题.但客观地说,通过房地产发展产生了庞大的GDP,但过程之中不断的进行调控来调节市场,确实缺乏长效机制,这是一个问题.
另外,关于泡沫问题,任何行业都有泡沫,要注意的是一个度.我国正处在新旧动能转换的过程中,新的经济增长取代陈旧的增长方式是一个非常不容易的过程,因为这个舵太大了.因此,笔者认为,经济转型不易过快,要稳稳当当、扎扎实实.房地产仍然会扮演一个非常重要的角色,而且是相当长的时间内,但扮演的角色和戏码会发生很大的变化.
二、长效机制亟需建立
政府从哪入手?从金融角度正确地引导房地产投资行为,建立长效机制,建立比较完善的金融管控机制,防范系统性风险的产生.这段话虽然不长,但是可以从中读出未来房地产管理的视角：不再是从买房人着手,更多的是从国家金融风险的防控角度着手.
货币总量在这儿摆着,可我们还要增加货币总量,这些货币一定会有一部分流进房地产市场,这是不对的.但流到哪去才对呢?应该流到未来的新兴房地产,比如租赁性住房、小镇开发、新的扶持产业和刺激产业成长的房地产产品里面去,国家会鼓励并支持.如京津冀的发展,一定会带动一批城市群的发展.因此,未来的调节手段会从金融手段入口调节,规范资金的流向.
对于老百姓来说,适度合理的资源配置在今天仍然恰逢其时.例如京津冀发展的走势,北京未来几年有两个亮点：一个是北京城市副中心的概念,一个是雄安新区的发展.这些动作和手笔绝非阶段性、也绝非小区域性,它是国家性战略.这样的动作绝对不亚于当年深圳的崛起或者是浦东的发展,很有可能会成为我国第三个国际化的区域经济拉动型的增长极.把问题提到这个高度看,可能就会重新看待这个城市的发展格局.我国也在试图把城市这个篮子做得更大,让更多的人能够分享城市化发展的成果.
买房对于老百姓来说,既是一个需要,同时不可避免也是一个资产配置.资产配置当下有很多新的增长点值得我们关注.经济活跃性城市像杭州、武汉、南京、厦门、成都、西安、天津、郑州、东莞、珠海、三亚等,未来都会吸纳一大批城市化人口,满足他们的置业需求.我国的城市梯队还是有潜力的,还在发展过程之中,非要到上海市中心、北京市中心买房子,真的很贵,但是不是已经到了顶点,还有待时间来论证.
三、去库存只是阶段性口号
三四线城市去库存喊了两年,尽管一些二三线城市或者所谓三四线城市,甚至五线城市房地产也慢慢开始变得相对火起来,但是跟一线城市比还是不温不火.东莞算三四线城市,它的房地产市场2016年非常亮丽,包括佛山也很亮丽.未来,佛山、东莞、深圳、广州连起来,变成一个城市带,将会有大量的连带发展作用.
东莞为什么这几年房地产持续稳定成长,而且过去一年成长特别快?因为其产业结构合理,现代服务业、高端制造包括科技等一直在这个城市里面孕育,通过高端淘汰低端,不停自我迭代、自我更新.类似东莞的城市还有昆山、苏州、无锡.城市带、城市群发展起来,把饼做大,老百姓就不是非得挤到某一个中心,这也是京津冀的规划发展趋势.
三四线去库存只是一个阶段性的口号,一个阶段就会过去,最终目标还是要找到自己的定位跟经济发展模式.
四、新型城镇化的未来
如何看待新型城镇化?是再建一堆新城镇,还是研究原来已存量城镇的资源能不能被再利用?
首先,要从区域经济战略上看待新型城镇化,比如发展长江中下游流域的物流、资金流、资源流带动城市带,建成上下游承接的城镇化带.京津冀、长三角、珠三角以及围绕成都、武汉、郑州产生辐射效应的城镇化,都是合理的.
其次,小镇建设未来会大量或者非常有效地改变我们的农村形态,给农村带去一大笔有益财富.当我国的个人消费能力、经济总量达到一定程度的时候,乡村消费、小城镇消费,特别是特色小镇的消费一定会成为一个非常蓬勃的领域.
再次,租赁经济仍然是非常吸金的领域.不要小看租赁经济给未来城市发展带来的巨大提升量,要把资产看作资本的一个链条,把资本看作资产的一个重要依托.庞大的房地产存量市场又会激发我国在房产领域内的经济增量,当然这种资产资本就需要高水平的操盘手、机构、职业经理人来运作.
五、住房需求的转变
90后、00后对房地产的意义和观点发生了变化.现在是大众创业的年代,也是一个自媒体的年代,大家对办公的需求和住的需求跟以前不一样了.
比如北京出现很多好玩的空间、好玩的公寓、好玩的场所.我租个场所,有一大堆朋友在一起住,一堆人一起玩,很多时尚的人住在一起,有创业的,有做生意的,有自由职业者等可见,租赁经济的成长一定会到来,以社群的思路来运营,各种各样的产品会迎合这一批年轻消费者的需要,城市会变得多元化,城市空间变得丰富多彩.
从整个世界格局范围来看,过去两年,无论是政策引导还是大的运动性推动,创业创新以及人才的进一步回归和梳理,确实有显而易见的进步.在国际竞争的大历史背景下,我国真的有可能成为一个创新大国.对于个人来说,如果你确实需要房子,现在就应该去买,早买一定比晚买好,但前提是住,而不是炒.
作者系优客工场创始人兼董事长
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