基于因子分析法北京市房地产泡沫测度,本论文为免费优秀的关于房地产泡沫论文范文资料，可用于相关论文写作参考。
房地产泡沫论文参考文献：
【摘 要】房地产业可带动国民经济的发展,但近年来我国房价飞速上涨,严重影响到了人们生活水平的提高和社会经济的发展.本文首先通过指标评价法,选取七个单项指标对北京市房地产泡沫度进行判断,构建房地产市场泡沫测度指标体系,然后利用因子分析法确定评价指标的权重大小,进而测度北京市房地产的泡沫程度.
【关键词】房地产泡沫；因子分析法；指标体系法
1.引言
2008年由于全球金融危机的冲击,我国房价普遍回落,销售量减少,房地产行业陷入低迷阶段.在宽松信贷政策的调控下,我国住房需求于2009年开始增加,房地产业得到快速发展.然而近年来随着城市化进程的不断加快,我国城市房价持续快速上涨,部分一线城市出现“购房潮”、“炒楼花”、“地王”等现象,房地产价格已远远超出普通居民的承受范围.在房地产价格节节上涨的情况下,各界人士对房价讨论观点不一,房地产行业是否存在泡沫成为了广大居民关注的焦点问题.因此,对房地产泡沫进行测度不仅可以使人们了解房地产市场的发展情况,从而做出理性判断,更能为宏观政策的实施提供方向和建议,引导房地产市场稳定运行.
关于泡沫的定义,经济学界众说纷纭.经济学家查尔斯·P·金德尔伯格认为,泡沫指的是某种资产迅速涨价引起人们的看涨预期,使得新的投资者不断进入,最终由于资产价格大跌导致金融危机的出现.北京大学教授王子明（2002）认为,泡沫是某种价格水平和经济基础条件决定的理论价格的偏移量.笔者认为房地产泡沫是指由于房地产价格和其实际价值严重背离,并持续上涨.
北京市作为我国政治经济中心,房价增长迅速,是房地产泡沫争论的典型城市,其房地产市场的健康发展对全社会稳定有重要意义.因此,本文选用指标体系法和因子分析法对北京市房地产市场泡沫进行测度.指标体系法可将多个指标同时进行评价,反映综合情况,使结果更加全面准确；通过因子分析法确定各指标的权重,不需要专家进行评分,其结果更具有客观性.
2.构建房地产泡沫测度指标体系
2.1指标的选取及指标预警区间
根据我国历史经验和相关资料,分析得出下列泡沫测度指标预警区间.
2.2单项指标值的计算
2.2.1商品房空置率
空置率直接反映商品房的市场供应和有效需求情况.如果空置率比较小,处于合理范围内,则说明商品房供需基本平衡,房地产市场健康运行；如果空置率过高,则商品房供过于求,出现房屋严重积压的现象,而且会导致开发商资金回收期延长,银行信贷风险升高,房地产市场出现严重的金融风险.目前我国通常使用的计算公式为：
国际上普遍认为,该指标值正常区间为5%-10%,大于20%为商品房严重积压区.由于我国房地产行业起步晚,市场发展不成熟,体系不完善,故认为我国商品房空置率处于5%-14%比较合理.
数据来源：北京市统计局、Wind资讯
根据表2可得：2005年起北京市商品房空置率持续较高,房地产行业出现轻度泡沫.至2011年该指标冲破20%,商品房严重积压,房地产市场泡沫严重.
2.2.2房价收入比
房价收入比反映一个城市的家庭收入和住房价格的直接关系,在一定程度上衡量居民的购房能力.其计算公式为：
由于我国城市间发展的不平衡性,计算方式、统计口径等方面和国际有差异,因此我国房地产市场的分析不可直接采用国际指标临界值.杨帆等人（2005）认为我国房地产市场泡沫已经产生,而且大部分城市房价收入比处于8-15,据其研究,笔者认为北京市的房价收入比低于8位于安全区,15以上出现泡沫,20以上则泡沫严重.
从单一指标来看,2005年北京市该指标值接近15, 房地产市场处于高度警戒区,泡沫不断累积,至2007年开始,泡沫程度严重.自2011年起,随着城镇居民人均可支配收入的增加,房价收入比逐渐下降,泡沫程度得到缓解.
2.2.3房地产价格增长率/GDP增长率
根据我国历史经验：香港于1997年房地产市场泡沫破裂,该指标值高达至3.6,而在泡沫破裂前十年,该指标平均值为2.4.结合我国近年来经济快速发展的实际情况,笔者认为该指标值的合理值应在2.4倍以内,超过3倍则出现极度泡沫.
由表4得出,从2005年开始北京市房价快速增长,远超GDP增速,房地产市场处于高度警戒区.2008起该指标值小于临界值1.3 ,房地产行业向稳定化、安全化发展,不存在泡沫.直至2015年,泡沫出现,房地产市场进入危险区.
2.2.4房地产开发投资额/固定资产投资额
该指标可以体现出全社会固定资产投资结构是否合理,如果比值过大,房地产投资将会挤占社会基础设施建设、改造资金,使得实体经济发展后劲不足.重庆市市长黄奇帆强调：该指标值低于15%应加快房地产建设进度,超过25%房地产投资一定供过于求,30%以上则出现房地产供给严重过剩.据其观点,笔者以该指标值在25%以内为合理区间,30%以上存在严重泡沫.
根据表5可得,在2005-2015年间,北京市该指标值均高达50%以上,远超临界值,房地产投资过热,泡沫程度严重.
2.2.5房地产贷款增长率/金融机构贷款增长率
房地产开发具有资金需求量大、投资回收期起长等特点.大部分房地产开发商资金缺乏,向金融机构贷款是它们的主要资金来源.而银行等金融机构的非理性放贷不仅使房地产开发存在高杠杆风险,更推动了房地产泡沫的产生.国际上对该指标没有明确界定,一般认为其合理值为1-3,3倍以上则存在房地产泡沫.
从表6可以看出,2009年北京市房地产国内贷款额明显增加,房地产开发资金过于依赖金融机构,市场存在嚴重泡沫,其余年间房地产市场安全平稳发展.
2.2.6住宅销售额增长率/社会消费品零售额增长率
结论：关于本文可作为相关专业房地产泡沫论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文中国地产泡沫有多严重论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
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