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公寓REITs风论文参考文献：
在“住房不炒、租售并举”的大环境下,长租公寓进入黄金扩张期.
长租公寓的融资渠道在不断创新.2月13日,招商蛇口总规模60亿元的储架式长租公寓CMBS（商业物业按揭支持证券）在深交所设立发行,首发规模20亿元,优先级19.9亿元,获得2.36倍的超额认购,在市场利率走高的严峻态势下将发行利率控制在5.7%.
2月2日,碧桂园长租公寓REITs在深交所获批,产品规模达到100亿元,也将采取储架式、分期发行机制.
所谓REITs,即房地产信托投资基金,将没有流动性的不动产,变成有流动性的证券.业内有一种并不完全准确但很形象的说法是：REITs相当于不动产的IPO.
而CMBS是商业物业按揭支持证券的简称,以商业地产为抵押形成的抵押贷款为底层资产,比REITs更加偏向债权.
不同于单一REITs,储架式REITs意味着制定了一套标准,首期发行之后,未来的资产可以按照这套标准不断入池,一次核准、多次发行,更加灵活,可以实现快速扩容.
长租公寓站上风口,虽然在探索中仍面临资金收益率低等困境,但是各路资本跃跃欲试,他们相信,经过早期的爬坡期,长租公寓面临的将是万亿元蓝海.
一再探索
在春节期间,长租公寓又成为圈内热议的话题,发生较早的一件事是1月22日链家旗下的长租公寓品牌“自如”完成了40亿元A轮融资,由华平资本、红杉资本、腾讯三家机构领投,整体估值约200亿元,刺激了股权融资市场.
另外一件事是新派公寓顺义国门店被房东无故断水断电5天以上,尽管这栋楼早已签下15年租约,凸显了二房东模式之痛.2013年初,新派公寓收购了森德大厦,改造成CBD旗舰店,物业至今升值4倍,成为了这只REITs的标的资产.
2017年10月11日,新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所获批发行.这是中国第一只长租公寓类REITs.
只有重资产模式的才可能被称作REITs.新派公寓创始人王戈宏对《财经》记者表示,该REITs是严格按照真正REITs结构来做的,把物业的资产变成份额,是最接近于公募REITs的设计.
该REITs总规模2.7亿元,其中优先级1.3亿元,认购方多为银行,资金成本在5.3%左右,租金收益用于满足优先级分红；劣后级1.4亿元,由凯银投资认购.劣后投资人在3年-5年内不享受租金收益,在3年-5年后有第一优先按照原价购买物业的权利,或者在发行了公募REITs之后享用资产增值部分.
在新派公寓之后,2017年10月23日,中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划在上交所审议通过,是国内首单央企长租公寓REITs,规模50亿元.
2017年12月26日,旭辉领寓发起的首单民企长租公寓储架式权益类REITs获上交所批准发行,规模30亿元.目前市场上存在的长租公寓REITs都采用私募发行方式.
重资产项目资金回收慢,是一项高成本的生意,而且能给投资者提供良好租金收益的资产包是很少的.深交所在遴选首单REITs时,需要持有产权的集中式物业,且有三年以上的管理业绩,租金稳定,当时新派公寓成为唯一一家通过的.
不过,轻资产模式同样可以通过资产证券化的手段融资.
早在2017年1月,魔方公寓就在上交所发行了一只ABS,是首单长租公寓资产证券化产品,所涉及的物业中不含产权,仅是租金收益权.魔方公寓内部人士透露,第二期ABS即将推出.
2017年8月,自如也发行了消费分期类ABS,是国内第二单长租公寓为发行主体的资产证券化.
绝大多数互联网创业公寓都是这样的二房东模式,因为在一线城市和强二线城市中集中式买下一整栋物业,并不是一件容易的事情.以往在银行眼中,仅有租约、无资产抵押的轻资产模式是无法授信的.
2010年魔方公寓成立,大规模长租公寓出现,直到2014年雷军投资YOU+公寓,资本开始闻风而入,到2016年至2017年,资产证券化融资开始.
华菁证券分析师周雅婷认为,目前制约长租公寓行业发展的核心矛盾在于资产收益率偏低和融资成本过高.
《财经》记者了解到,去年下半年参与REITs优先级的银行资金收益率在5.5%左右,近期迅速飙升到6%,银行近期资金面很紧张,这也是部分获批REITs没有立即发行的原因.
长租公寓的股权融资市场也会越来越活跃,估值水涨船高,像高和资本、光大安石等私募地产基金开始加码长租公寓.
华菁证券报告称,中国品牌长租公寓不到200萬间,占整体租赁市场的比重约为2%,集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2万-3万间左右,分散式公寓龙头公司管理规模在50万间左右.美国目前Top50公寓管理机构市场占有率为7.5%,日本为30%,长租公寓跑道宽且长.
业内人士纷纷表示,2018年将是长租公寓大年,预计每个月跑马圈地的数字都会有比较大的改变.
目前,房地产公司融资渠道受阻,有质疑声称REITs融资存在资金他用的可能性.一位从事ABS的资深投行人士对《财经》记者表示,资产证券化项目审批对物业资质审核要求极高,能符合要求已经很不容易,不是所有企业都能以此来融资,监管审批对承诺性要求、对资金定期的审视都很严格.
很多长租公寓品牌都表示仅有二三十天就走完了在交易所审批的流程.“没有那么短,前期进行了大量的预沟通和尽职调查.”前述投行人士表示,监管态度对这项业务很鼓励,确实比其他项目的审核周期要短得多,审核的严格程度没有放松,但是尽量压缩在最短时限内审核出来.
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青年长租公寓形成品牌竞争力服务策略
[摘要]青年长租公寓行业是近年来市场上颇受关注且发展迅速的行业之一。市场的旺盛需求，带动一批青年长租公寓品牌进入市场，竞争随之加剧。作为行业最主。
我国长租公寓行业若干和建议
[摘 要]2016年6月国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房出租市场的若干意见》，对我国住房租赁市场给予方向性鼓励，长租公寓行业随之蓬勃发展。
资产证券化助力长租公寓市场
摘 要：自2016年以来， 提出建立房地产市场长效机制、发展住房租赁市场、租购并举的思路，长租公寓市场迅速发展起来。由于不动产是典型的重资。
长租公寓大有可为
近期，长租公寓因为运营方争抢房源而再次成为大众瞩目的焦点。虽然短期看受到政策压制，但长期来说，高房价刺激购房需求转向租房需求、高校毕业生租房需。