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主题:万科论文写作 时间:2024-03-20

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受兰州、武汉和南京等地楼市松绑的消息刺激,房地产板块连续两周走强,部分个股被打上涨停板.市场对地产板块的关注迅速回暖,但也显露明显分歧.

“地产再好,涨得再猛,也没兴趣.”有职业投资者认为,地产板块的整体上涨是估值修复,修复之后难有新成长,“如同鸡肋”.与此完全不同的是,招银国际执行董事郑磊向《红周刊》记者表示,个股上涨的成因各不相同,但万科继续上涨却显得很“自然”.因为万科作为龙头之一仍能保持对市场的敏感并率先转型,包括绑定深圳地铁发展轨道+物业,以及新管理层完成接班和搭建新激励制度等.

实际上,万科A和保利地产不仅“参与”了近期地产板块的上涨潮,还在2017年地产板块仅涨了0.8%的情况下分别涨了56%和60%,“顽强”地回应着外界看空地产的声音.从营收规模来说,万科和保利是行业第一和第二名.因此,它们的持续启动不仅仅是估值修复的需求,也有市场偏爱“强者越强”白马蓝筹的外部刺激,以及这两家公司自身价值再发现的现实需要.

万科“能力圈”的新变化

从万科来说,其业绩表现在宏观调控不断加码的2017年仍保持了一定速度.2017年前三季度,万科累计实现营业收入1171億元,实现归属于上市公司股东的净利润110.9亿元,同比增长34.2%.在2005-2016年,万科营收从106亿剧增至2351亿元,年复合增长率近32.23%.在2017年前三季度营收同比持平的情况下,净利增长却非常明显.

楼市资深观察者、知名博主西峯向《红周刊》表示,万科的销售金额长期把持房企销售榜中的冠军.“万科连续20多年保持较高增长速度,是众所周知的行业龙头;伴随业务高增长的是万科稳定的盈利能力,ROE始终保持在20%左右.此外,稳健的财务结构与低廉的举债成本也为万科继续发力提供了保障.因此,无论是业绩表现还是在行业中的发展势头,万科都算得上是家好公司.”

如果向万科董事会主席、首席执行官郁亮发问:“万科还会以当前的业绩成长速度继续下去吗?”他的回答或许是,“不能给予任何预计”.因为他早就明言,万科的成长来自“自然生长”——稳中有进——这和当前的国家经济发展大基调完全一致.

万科进入地产行业近30年,长期围绕房地产开发主业进行扩张.未来10年,万科还将依然如此.郁亮在2017年半年报业绩会上曾表示,10年内房地产开发和物业管理仍然占公司发展的最重要位置,要保持稳定发展.

但万科又明确表示要褪去“发展商”的“外衣”.郁亮强调,万科要做城市配套服务商——这是万科自2013年以来一直谋求的转变.

事实上,在长达5年的转型中,万科衍生出了自己的“优势业务”、“拓展业务”、“摸索业务”以及“潜力业务”等新业务.优势业务指的是商业开发和运营——印力集团,物流地产,包括参股普洛斯私有化;拓展业务指的是冰雪度假和长租公寓;摸索业务指的是养老地产和教育地产;潜力业务指的是“轨道+物业”,轨道合作方涉及深地铁,也包括高铁、轻轨.另外,潜力业务还包括参与混改.

从各业务的探索来说,万科在2016年整合印力集团,使之成为万科商业地产开发与运营管理平台,该平台目前管理资产项目逾80个,总建筑面积超过600万平方米.2017年10月,印力集团发起设立首个CMBS(商业地产抵押贷款资产证券化)产品“中金—印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”.万科涉足物流地产起步自2014年,目前已累计获取物流地产项目50个,总建筑面积370万平方米,权益建筑面积283万平方米,分布在23个城市.截至2017年上半年,万科物流有11个项目建成运营,其中9个稳定运营的项目出租率达98%.万科针对住房租赁市场的青年公寓广州万汇楼在2008年开业,2016年将长租公寓统一品牌为泊寓.到2017年9月底,泊寓业务覆盖全国24个中心城市,累计开业约2.4万间.2017年全年,泊寓开业间数预计达到10万.在养老地产方面,万科第一个养老项目可以追溯到2013年杭州随园嘉树项目,截至目前万科已开业及筹备中的养老项目达到200个.

不过,从投入和当前的成绩单来说,万科依然是一个谨慎的“试水者”.以上多个业务都在最近两年获得放大机会,但万科2017年第三季度的净负债较2017年上半年的19.61%的净负债提升了18个以上的百分点至38.2%,但其净负债依然处于行业低位,财务状况稳健.

再比如,万科看好租购并举并推出相关品牌,甚至有“1153供给模式”设想,即将房地产供应划分为四大类型,其中10%的比重针对最低收入保障人群,提供低租补贴;10%的比重针对科技人才、医生、老师等专业人群,提供租赁房、共有产权房等;50%的比重解决刚需;30%的比重是完全的高端商品房.但郁亮曾表示,目前的租金回报率1%-2%左右,导致长租服务商常常“赔本赚吆喝”.另外,解决住户子女的教育问题等也阻碍长租房的推广.他说:“这些都需要进行‘制度性的’探索和,否则租售并举解决居住问题就会成为空话.”

因此万科几类新业务瞄准的是“美好生活”“消费升级”的趋势,若要形成万科非住核心业务还不是短期内所能完成的.

郑磊博士就看中了万科的“想象力”,他认为,万科“绑定深圳地铁,上盖物业想象空间极大”.另外,他也重点提出万科的新管理层和新激励制度带来的新活力.目前,万科一方面提出“奋斗者文化”,另一方面试图将公司制与合伙制融合搭建“共创共享”的事业合伙人制度——即在股东的收益未获满足前,事业合伙人不能提取收益.

上海实力资产管理中心CEO陈理向《红周刊》记者表示:“万科的护城河不仅体现在品牌、企业文化和深铁的资源优势,还表现在其正在平台化和生态化的布局.”万科能力边界的延展,用郁亮的话说,就是万科要做时代企业.

保利地产“巨象起舞”

站在万科身后的另一地产巨头保利地产,2017年1月-11月的销售金额和销售面积是行业第五名的水平,但总营收和ROE水平紧随万科之后.

结论:关于对写作万科论文范文与课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文万科论文开题报告范文和相关文献综述及职称论文参考文献资料下载有帮助。

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