万科转型之路亟待解决三大问题,本论文可用于亟待解决论文范文参考下载，亟待解决相关论文写作参考研究。
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日前,万科发布中期报告,报告显示上半年万科增收不增利,归属于母公司净利率跌破10%.中期业绩交流会上,万科管理层针对于传统业务盈利空间缩减的问题,并就万亿市值计划,提出转型思路,明确五大新业务：物业服务、物流地产、教育营地、万科驿（租赁性公寓）及海外业务.但当提及新业务的未来利润 空间和资产估值时,管理层表示“不确定”,具体到新业务开展过程中将遇到的资金、人才问题也明显“没想好”,同时,近期由前海人寿强势增持所暴露的股权架构问题也亟待解决.目前来看,万科的转型之路并不平坦.
业绩：前7月销售增速17%,保持稳健增长
2015年1-7月,万科累计实现销售金额1338.1亿元,同比增长17.14%；销售面积1084.1万平方米,同比微涨1.16%.总体来看,发挥稳定,17%的增速在千亿房企中处于中间水平,且维持近几年20%左右的增幅；同时,考虑到万科的销售规模远远大于恒大、中海和保利,17%的增速相比他们更具含金量（见图1）.
业绩稳步增长离不开项目的积极营销,上半年各地项目活动营销和折扣营销双管齐下,日光、夜光盘频现.从前7月热销榜来看,排位在前的项目营销力度都相对较大.例如,东莞南部湾万科城,2万抵5万的优惠从3月底开盘开始一直贯穿到7月；杭州的万科金辰之光主打97折,大年初一加推仍可揽金1亿；万科云城营销活动多多,前7月销售19亿元,蝉联6、7两月热销榜.各地项目均衡发力,共同助推万科业绩提升（见表1）.
土地：拿地方式多样化,严格把控土地成本
截止到7月底,万科新增土地储备760万平方米,同比上涨47%；累计花费土地购买金334亿元,同比接近翻番,和销售额的比值为0.25,略高于去年0.2的水平.从万科今年以来的拿地节奏来看,仍秉持一贯的追求地块性价比策略,不痴迷一线城市,不猛追高价地块,严格把控拿地成本.为此,拿地更加趋于多途径、多方式,收购、合作开发等情况越来越多.甚至于,凭借其优越的品牌优势,可收购并购的地块选择范围较大,对于万科而言可以算得上买方市场,价格可控性强.对于“招拍挂”的土地,万科也基本是底价或低价拿地,高溢价的极少.今年前7月,万科成功将土地平均楼板价控制在4402元/平方米,相较于去年全年的4127元/平方米仅小幅上涨了6.7%,在如今地价不断走高的土地市场实属不易.
城市布局方面,今年以来,万科尚未新进城市,选择继续深耕原有城市.区域分布则有较大的转变,去年主要布局中西部、珠三角,今年则加大对环渤海市场的开发力度（见图2、图3）.
财务：合作比例增加致净利润率下滑
上半年,万科财务状况依旧稳健,实现营业收入502.7亿元,同比增长22.72%；实现归属于上市公司股东的净利润为48.5亿元,同比增长 0.77%.截至6月底,万科持有货币资金446.1亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和237.7亿元；净负债率为15.76%,维持行业低水平.
盈利方面,上半年万科房地产业务毛利率为21.04%,较2014年同期减少0.84个百分点,基本处于持平.同时,归属于上市公司股东的结算净利润率较去年同期也有所下降,为9.60%,这主要是由于去年同期投资收益基数高,以及本期权益比例下降所致.然而,反观小股操盘策略的初衷,会发现并未达到提高资产投资回报率的预期.
不过基于多方面因素,预计下半年净利润率将有一定的好转,全年权益净利润增速较上半年将有所上升.首先,按照房地产行业的一般规律,下半年竣工面积会有一定程度的增长,届时或将推动净利润率的回升.其次,上半年销售明显多于结算,且结算均价仅10626 元/平方米,低于同期销售均价13%,未来结算均价的上升有望带动毛利率回升.最后,万科正不断提高精细化管理的能力,上半年已初获成效,销售费用、管理费用占销售金额的1.41%和1.29%,分别较去年同期下降0.12和0.11个百分点,因而未来三费费用率或能得到进一步优化.
转型：五子齐发,开启万科多元化新纪元
万科今年明确提出万亿市值计划,整体业务框架将从过去的单一业态上市公司转向多业态的多上市公司平台.因而在住宅和传统商办地产之外,积极拓展包括物业服务、物流地产、教育营地、万科驿、海外业务等五大板块.
1.物业服务
万科物管板块分拆上市可谓五大板块中首推,上半年动作频繁、扩张提速.计划2015年启动物业市场化,引入合伙人机制,托管外部约6000万平方米的项目,打造10个合作标杆；2016年将物业员工变为创业者,托管加并购规模达1.2亿平方米；2017年托管外部约2亿平方米的项目.
2.物流地产
对标普洛斯,目标是成为行业第1.5名.上半年成立万科物流地产发展有限公司,目前已正式获取贵阳、武汉两个项目,贵阳龙里物流项目建筑面积约 10.1万平方米,武汉阳逻物流项目建筑面积约7.6万平方米.计划在2018年获取总建面为1600万平方米（建成1000万平方米）,主要聚焦华南大本营、增速较快的中西部及体量较大的华东.
3.教育营地
万科立志成为首席素质教育产业服务商,提供包括托管服务、素质教育、应试教育等在内的全方位教育体系.目前已在广州、深圳、厦门、佛山、东莞、长沙等市开业15家社区营地,在三亚、广州、深圳、吉林松花湖、东莞开业6处户外营地.计划2018年达到11城市150个社区营地、9城市12个城市营地、9城市12个户外营地的规模,并达到户外营地接待人数超20万人次.
4.租赁型公寓
万科着眼于城市新移民,包括大学生和新进入城市的人群,打造租赁型公寓——万科驿.目前已开业和筹备开业的万科驿项目有9个,其中厦门和广州的万科驿·被窝公寓、万科驿·万汇楼已开业.计划年内推出9000套左右,在明年做到市场第一；并于2017年提供15万间房屋用于万科驿的租赁.
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