当前位置:大学毕业论文> 专科论文>材料浏览

关于博弈论文范文写作 房地产市场利益主体博弈分析相关论文写作资料

主题:博弈论文写作 时间:2023-12-21

房地产市场利益主体博弈分析,这篇博弈论文范文为免费优秀学术论文范文,可用于相关写作参考。

博弈论文参考文献:

博弈论文参考文献 市场营销论文市场营销学论文市场营销专业导论论文房地产参考文献

[摘 要]中国房地产市场出现的房价过快上涨是政府、地方政府、开发商、投机客、自住客等多方利益主体复杂博弈且利益格局严重失衡的结果.房价持续上行以至调控难以奏效的重要原因之一,是地方政府对土地供给的垄断经营以及由此衍生的反市场化行为.

[关键词]利益主体 房价 博弈 地方政府

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1004-6623(2011)06-0035-04

[作者简介]丁军(1962—),山东莱州人,北京市社会科学院经济所副研究员,研究方向 : 房地产.

近年来,中国商品房过快上涨已经成为舆论的焦点.房价的快速上涨使得中低收入者购房压力骤然加大,而保障性住房供给量又严重不足,普通老百姓抱怨痛恨“高房价”等负面情绪不断滋生.为维护社会和谐稳定,不断出台多项房地产调控政策,但调控结果往往与其政策目标相去甚远.

房价高涨且调控难以奏效,源于商品房市场相关利益主体地位的特殊性以及由此衍生的反市场行为.这也解释了政府在利用经济杠杆进行房价调控的同时,何以不断被迫加大行政杠杆调控房价的力度和范围,以遏制房价屡调屡涨的势头.相关利益主体在房地产角力场上,不仅仅是单纯的经济力量的比拼,更深刻的是与行政力量相互交织在一起,形成非常复杂的博弈关系.

一、主要利益主体的目标分析

房地产市场相关利益主体主要包括政府、地方政府、银行、开发商、投机客、投资者、自住客等等.为简化博弈过程便于分析其实质,可以将一些利益主体进行适当归类.比如银行基本是政府和地方政府金融工具的延伸,它们或者必须执行政府出台的货币政策和信贷政策,或者间接成为地方政府的融资工具.而投机客和投资客在本文进行区分意义不大,况且在当前房价高企、市场影子利率远远高于银行利率水平的情况下,以租金收益作为投资标的已经无利可图,目前购买房屋更多的是为了对冲通货膨胀或博取房屋价差.自住客是已经购房但仅供自己居住的人群,房价的涨跌对其影响不大.因此,在以下分析中,将银行、投资者、自住客这三类利益主体暂不予考虑.

房地产市场的博弈过程,也是商品房的形成过程.在此过程中,各利益主体都有其各自的利益诉求,都通过各种手段最大化其自身的目标函数.

1. 政府.政府的目标是既要促进房地产市场的健康发展,又要防止房价出现巨大波动.这也是国家宏观经济持续稳健发展、社会和谐稳定的必要条件和内在要求.比如在2006和2007年房价出现急速上涨时期,政府不断出台各项调控政策以防止房地产市场过热.2008年受国际金融危机影响,中国房地产市场观望气氛浓厚,房价一度出现下跌,许多房地产开发商资金链条濒于断裂,在此背景下,政府出台一系列鼓励居民购房促进房地产市场发展的政策.2009年下半年以来,随着“四万亿”所带来的经济复苏,房价又出现过快上涨趋势,政府又出台一系列调控“新政”,包括限购、限房价等行政措施,遏制房价过快上涨.

2. 地方政府.地方政府的目标主要在于通过土地财政拉动GDP和财政收入快速增长.现行政治体制对地方政府政绩的评价,主要不是取决于当地居民的偏好,而是基于当地GDP增速的高低.尽管最近两年情况有所改善,但地方政府通过土地财政敛财和拉动GDP增长的冲动仍然难以遏制,房地产作为短平快的项目仍是地方政府的最优选择,同时也不排除一些地方官员通过土地财政设租以中饱私囊.

3. 房地产开发商.房地产开发商是商品房市场的供给主体,同时也是土地市场的需求主体,其基本目标就是要使其利润最大化.房地产开发商要达到利润最大化的目的,就要充分利用制度性约束和市场元素,以最小的成本获取土地使用权,以尽可能高的出售商品房.

4. 购房者.购房者是商品房市场中具备购买能力的有效需求力量,它主要包括租房者和有改善住房需求的居民.其目标就是要以最低的购买到适合自己的商品房.随着城市化进程的加快和城市人口的不断增长,以及人们对居住水平预期的不断提升,这一群体呈逐年上升态势.

5. 投机客.投机客是商品房市场中通过买卖房产以博取价差的人群.其主要目标就是最大化买入卖出差价,为存量资金提供一个对冲通胀的安全场所.在自由竞争的市场中,投机客的存在是调节市场供需的重要力量,是商品房在不同区域、不同时间发生扭曲的一种校正.但在土地垄断、房价非市场因素快速上涨且充满泡沫的房地产市场,投机客往往起着推波助澜的非理性作用.

二、各利益主体在博弈过程中的

行为方式分析

1. 政府.政府是博弈规则的制定者.它出台和制定各种相关政策,为房地产市场博弈提供制度性的前提条件.

1998年商品房市场化改革正式启动,为商品房市场利益主体的多元化博弈提供了前提条件.1998年的市场化改革是在国际上出现亚洲金融危机,国内经济低迷,迫切要求新的增长引擎拉动经济增长的大背景下倒逼进行的.当时的福利性分房制度使得财政不堪重负,迫切要求进行商品房市场化改革来缓解国际国内经济困局,以市场化为指向的经济体制改革极大地促进了我国房地产行业的迅速发展,刺激了其上下游50多个行业的兴起和复苏,同时也使得广大居民极大地改善了居住条件.国家统计局的数据表明,我国城市人均住宅建筑面积由1998年的18.7平方米快速提高到2006年的27.1平方米,短短的8年间就提高了8.4平方米,而1978年到1998年的20年时间也才提高了12平方米.

2004年政府出台政策要求所有经营性土地必须通过“招拍挂”方式出让使用权.土地市场的博弈基础由此发生了重要转折,即由原来的土地划拨和协议出让方式向“招拍挂”方式转变.在土地出让“招拍挂”的前提条件下,土地市场的供给由地方政府一方垄断,而土地市场的需求方由各房地产开发商充分竞争,从而为2004年以后地价快速上涨创造了制度性条件.

政府不仅是博弈规则的制定者,还通过出台相关调控政策影响利益相关者的约束条件,进而改变各方在博弈过程中的强弱关系,从而达到影响房地产市场成交量以及商品房的目的.

政府调控房地产的方式概括起来主要分为四个方面:一是确定土地市场的总供应量,通过总量控制建设用地的规模来紧缩或扩张“地根”;二是制定货币政策,通过提高或降低存款准备金率和利率水平,调节开发商的资金成本和市场对房地产的有效需求;三是税收政策,通过提高或降低房地产交易各环节的税费调整房地产运行的成本;四是行政直接干预手段,主要是通过一些具体行政措施在微观层面干预房地产市场的供给和需求(如2006年出台的70/90政策对开发商户型设计的限制;2010年以来对买房人的限购政策).

2. 地方政府.在招拍挂制度约束条件下,地方政府凭借其对土地的天然垄断,可以实现土地出让收益的最大化.在具体操作过程中,地方政府可以通过限制土地供给量和控制土地招拍挂底价两种方式来极大化其目标函数.具体来说,就是在住房上涨,土地需求旺盛的阶段,地方政府限制土地供给量,造成土地短缺预期从而推动土地快速上涨;在商品房市场面临调整的阶段,土地“招拍挂”对房价的下行发挥了有力的支撑作用,地方政府通过控制土地的起拍价和供应量,使土地保持一定的刚性,从而为市场长期看涨房地产提供了制度性预期.

结论:关于博弈方面的论文题目、论文提纲、博弈论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。

房地产市场中开发商和消费者之间博弈分析
摘要:国内一些城市相继推出限购令,但房价并没有如预期般得到有效遏制。文章以国内房地产市场为研究对象,从供需角度对房地产开发商和消费者的市场行为进。

中国一线和热点二线城市房地产市场泡沫调控政策
[摘 要]中国房地产价格在近几年不断上涨,在2016年涨势尤为明显,这主要体现在一线城市和一些重点二线城市,虽然一些限购政策陆续出台,但其调控效。

人民币贬值对我国房地产市场影响
摘要:人民币的汇率处在一种不断变化的状态,在经济下滑的背景下,房地产的市场也存在一定的压力。本文就针对人民币贬值因素进行简要分析和介绍,探究得出。

货币政策对房地产市场影响
摘要:房地产就是国民经济发展中的支柱产业,对于拉动内需、推动经济增长都发挥着巨大的作用。货币政策是国家进行房地产市场调控的重要手段之一。面对复杂。

论文大全