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失衡论文参考文献：
現實生活中,我們常常將房屋與房地產變成一個詞,將二者混為一談.其實,解構“房屋”這個詞,就是簡單的居住原意,讓人居住與使用的功能.自此開始延伸,必然涉及到土地,無地即無產,建築立於地之上.當房、地再延伸到產業的概念時,就形成了“房地產”的專業詞彙,房地產就是“房”和“地”的結合體.物質層面,房地產是“土地及附著於土地上的改良物”,又稱之為不動產.澳門現行的《民法典》中第195條關於不動產的分類中明確做出了“農用房地產”與“都市房地產”的區分,都市房地產就是我們現今談及的主要話題,那麼澳門房地產的過去,現在以及未來又是如何呢?
房、地與產業
世間萬事討論的核心,最終歸結到人這個主體,社會的發展亦是來為人服務的.所以從人的需求角度來看,我們可以發現房屋現下的兩大屬性：第一就是根據不同的社會制度來決定其使用屬性,這包括了一般住宅、商業寫字樓、工業用樓、基礎配套設施等.房屋本身的使用屬性與社會制度緊密相關,在大陸,因為確立社會主義制度,房屋的“使用”屬性便是唯一的,彼時房屋政策體現社會福利性,強調公家財產,無私有財產,房屋等依靠分配來進行.而隨著社會進步,世界潮流的不斷變化,中國確立改革開放的政策,從80年代開始,將原本福利性的房屋政策與房屋的唯一屬性進行轉變,進一步明確了一般社會中的房地產的“雙”屬性,在香港、澳門、台灣亦是常態屬性.而雙属性中的第二屬性更加強調其作為“資產”與“投資”的屬性,因為房屋具有絕對不動產的概念,其不可移動,從而使得其投資更具穩定性與掌握性.當然房屋興建需要一個週期,並非一年半載即可完成,房地產行業的興起也逐漸形成一條產業鏈,影響各行各業,繼而使得其他產業無法直接取代.正如大陸著名經濟學家成思危教授的團隊經過十多年研究發現,100元的房地產投資可以產生上下游180多個行業160元的投資,同時也能夠帶動消費和服務業的相關需求.從開發、租售到管理、維修等涉及到原料生產、運輸、土木結構建造、室內設計裝修、硬件配置與軟件裝飾乃至物業管理等不同行業,可見房地產行業對經濟發展影響之大,特別是與廣大中小企業的發展緊緊相連,因此房地產市場的發展對於經濟、中小企業都有著直接的影響作用.
房地產如此重要,亦成為一個關鍵市場,而影響市場與樓價波動自然最主要的因素就是供需結構決定,這是任何一個市場最普遍的規律,例如澳門隨著人口的不斷移入,房地產的需求就變得非常之大,所以人口的成因對房地產市場很重要,由此我們可以看到影響人口流動的兩大成因.第一是政治成因,需要政治穩定、國家穩定,一個地區或者國家在沒有戰亂、動蕩之際,人口外流的概率自然低,而中東、北非那些戰火連年的國家自然會出現大量的人口外逃.第二是經濟成因,當經濟發展持續落後,人的基本溫飽需求都難以照顧時,居住條件的改善型需求就很難出現,所以一個持續的經濟發展對於社會穩定與人口穩定增長有極為關鍵的影響.人口的流入成為了需求增長的第一因素,而供需又決定房地產的發展走勢,成為關鍵一環.而供需又是一個動態變化的過程,因為社會在不斷變化,以澳門社會為例,過往歷史中,人口基數不高,如在回歸初期僅約43萬人,如今衝破60萬人口大關,人口持續增長,自然導致需求上漲、供應乏力的情況,房價呈現上漲就會存在基礎的供需失衡的原因.同時,社會每一樣事物都在發展,建造成本、土地價格、人工都在不斷上漲,除了通貨膨脹影響的因素外,建造、裝修材料的日新月異,人力資源的短缺等都導致成本的不斷上升,因此總體而言存在上升趨勢就是社會因素共同作用下的結果.
升跌之間,動靜分析
分析任何一種現象或者問題,都應該從靜態、動態兩大角度去分析,不能從單一靜態不變的角度去分析,只有動靜結合才能夠更加真切地看清問題.觀察澳門社會,不難發現,回歸前當時澳門的總人口約為43萬,如今已經接近66萬的人口總量,人口增長超過40%以上,自然對房屋的需求增加了.回歸前,社會治安非常不穩定,惡性治安事件層出不窮,導致社會不穩,自然出現一些人口外移等的現象,房屋也變得不值錢,例如在當時有新樓推出,竟然售價僅200MOP一呎,低於實際的建造成本,現在看來雖令人覺得不可思議,但這就是政治不穩定、經濟不發展導致的房屋不值錢的客觀事實.1999年回歸以後,逐漸開放賭權,從2003、2004年開始,房地產出現了穩步發展,隨著賭收的一路上漲,經濟的持續發展,房價也確實持續高漲直到兩年前2014年下半年,這樣一個持續增加的情況,等於說在過去十年間幾乎沒有太大波動,除了SARS期間的短暫影響外.
而到了2014年下半年開始,也就是當年的6、7月,賭收開始下滑,2014年二月份賭收達到380億元的高峰,而2014年上半年平均每月賭收高達320億元,但隨著經濟調整,賭收逐漸減少,在2015年下半年以後的部分月份的賭收,甚至幾乎攔腰砍半變成160億、170億的水平,跌幅高達50%.單看房價一路的變化只是個體靜態分析,要考慮 業為澳門的主體、龍頭產業,房地產的發展必然受到 產業的影響,而到現在11月底來看,事實也充分驗證了房價與 業、經濟發展之間的關聯.當然,我們在分析各種原因的背後,必須優先理清過去兩年澳門的樓市狀況.為了說明本澳近兩年的樓市情況,有必要詳細列舉相關數據,其中尤其兩組值得注意.第一就是房地產的價格（表1）；第二就是房地產的總成交量（表2）.
從上面兩個表格中,我們清晰地看出從2014年第一季度到2016年第三季度的房地產價格走勢與成交量變化.當然,現有的澳門統計暨普查局的資料只能顯示出住宅、辦公室、工業單位的平均售價,而商業單位、停車位則沒有具體的售價數字,所以只能通過成交總額和成交數量來計算出每個商業和停車位的平均售價.在上述兩表中,以宏觀視野來看,隨著2014年澳門在經濟發展中步入新常態的狀況,澳門 業面臨行業大調整,賭收出現劇烈波動,整體房地產市場都隨之調整.其中,單以住宅而言,2014年第二季的成交量和售價均達到歷史最高點,平均售價為每平方米111,542元,成交量為2462宗.而辦公室單位和工業單位的每平方米售價則在2014年第三季度達到了近年來的高峰,分別為每平方米119,576元和每平方米58,555元,但是成交量的最高峰則是出現在2014年第二季.
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安危之間，探尋新動力
中國（廣東）自由貿易試驗區珠海橫琴新區片區：專家委員；中央電視臺（CCTV）、新華社等特約評論專家；中山大學港澳珠江三角洲研究中心副主任、副。
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所謂辣招，其實失焦對澳府控制樓市措施分析
前 言2018年2月6日及7日，澳門特別行政區立法會先後通過修改《市區房屋稅規章》法案和《取得非首個居住用途不動產的印花稅》法案，並在刊登澳門。
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