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当众多房企在住宅领域厮杀震天之时,有人回头发现,轨道才是真正的“金脉”,只要将庞大的消费人群有序地输送到各个轨道的物业里,就可以源源不断的创造持续利润.
这种模式在中国香港、*、首尔等国际大都市都极为普遍,标杆则是香港地铁公司.如今,无论是国企绿地,还是京投银泰和深振业,似乎都在致力于学习港铁模式,一个可以在地下打造四通八达的网络、在地上可以建设摩天大楼的房企.
轨道物业成新宠
地铁一般能让区域房产普遍增值10%-20%,中心区域甚至高达30%.国内经典的地铁上盖物业项目不少,有香港九龙站、太古广场项目；北京国贸、郭公庄项目等.
近年来北京热销项目中,无一不和地铁有着亲密关系,从招商、保利、首开、金融街到龙湖、万科等房企,都争相布局地铁沿线物业.如14号线上的招商臻园,以49.34亿元业绩成为去年北京商品住宅销冠.
伴随着五环外区域地铁轨道交通建设,大兴、房山、通州等板块地铁上盖物业也日益兴盛.如保利首开熙悦春天、金融街·融汇紧邻大兴线始发站天宫院,首开国风美唐则在位于地铁霍营站扼守地铁8号线和13号线.
尽管多数知名房企都涉及轨道物业的开发,但内地专业从事地铁上盖物业的开发商却并不多,其往往是具有国企或央企背景,才有望拿到地铁建设地块.
北京地铁物业开发样本当属京投银泰.其大股*投公司的前身是“北京市地铁集团”,一直从事北京地铁建设的一级开发.2003年改组后,其业务延伸到轨道交通沿线土地一级、二级开发等相关领域,京投公司旗下只有京投银泰一家从事相关领域开发的企业.
“京投银泰的目标是成为和香港地铁比肩的亚洲轨道物业专家.”京投银泰总裁高一轩曾表示.京投银泰的模式和港铁的“轨道+物业”大同小异,京投集团角色和港铁接近,京投银泰则配合大股东做“二级开发”.
此前京投银泰一直在北京、浙江宁波和湖南长沙三地发展项目,后来重点发展北京轨道物业.近一两年京投银泰在京的项目中,西华府、琨御府和公园悦府三个项目均为地铁车辆段上盖项目.
除了北京的京投银泰,在深圳锁定地铁上盖物业开发的则是深振业.该公司的实际控制人是深圳国有资产管理局.其开发的包括深圳地铁横岗车辆段项目.
“中国电建在基础设施工程方面实力非常强大,包括水电、地铁交通等方面的综合物业开发方面拥有先发优势,同时也有助于公司获得优质地块.”中国电建地产集团副总经理谢苏明表示.
谢苏明表示,电建更倾向于进入武汉这样的实力型二线城市.电建地产轨道交通项目主要包括深圳7号线、成都3号线和武汉29号线,“地铁上盖物业”将是其主要的商业运作方式.此外,电建地产旗下的武汉本土房企南国置业近年来也专注于在武汉等多个城市从事地铁上盖物业项目.
不过,说到规模和气魄,或许非绿地莫属.自2014年年中宣布进军地铁产业以来,绿地目前已签约徐州、南京、重庆、哈尔滨、济南、大连等地7条地铁项目.绿地集团董事长张玉良曾放言：“以后我会是中国最大的地铁投资公司.”未来,地铁地产将成为绿地中长期的重要产业,力争到2020年实现千亿产业规模.
未来,抢占轨道物业的开发商或许会越来越多.绿地曾公布数据,到2020年全国拥有轨道交通的城市将达到50个,总里程将达到6000公里,总投资将达到4万亿,绿地正抓住机遇迅速发展成为这个庞大市场的领军企业.
据克而瑞日前发布的《2015年轨道交通综合体发展白皮书》显示,从目前市场容量上来看,整体市场呈上扬态势,一线城市尤为明显.一线城市北上广深,预计到2020年地铁运营量将实现翻倍.
“无缝对接”难题
轨道物业在香港、纽约、*、首尔等国际化都市已非常成熟.如香港的中环、九龙、杏花土屯等站点,日本的六本木、难波公园、多摩、*中城等,在地铁物业打造方面都比较先进.
据香港地铁上盖物业的经验,每个地铁站都和周边建筑群在地下连通,建筑群之间也有廊道连接,甚至可以不用走上地面,下了地铁就可以坐电梯到家,也可以直接进入商场购物.
不过,国内轨道交通综合体的发展,缺乏长远规划和成熟的发展模式.我国早前的轨道交通开发和综合体物业开发相分离,大多数都是先有物业后有轨道交通,没有通盘的规划.
绿地集团总建筑师贾朝晖近日表示,根据绿地对国内部分城市两千多个物业单位统计,很多项目都号称TOD项目、地铁项目,但“真正和地铁相连的上盖物业大概只有20%,其中侧盖非常多,正上盖其实还非常少.”
“很多项目失败的原因是政府对联合开发缺乏认识” ,中国轨道经济资深研究专家郑明远提醒,不少城市是在轨道交通设计好甚至开工之后,再做开发,那时候项目价值已经破坏掉了,因此一定要在规划阶段就进行资源整合.
目前国内轨道交通站点开发主要以满足公共交通需求为主,仅预留连接口做接入,以简单的通道式连接为主；交通人流有效转化为商业人流较困难,降低了物业的商业价值.
港铁在这方面的做法就值得借鉴.在建每一条新建地铁线路之前,都会充分评估其地面商业开发价值,并和特区政府签订项目协议,找地产商共同开发车站及其上层立体空间,根据不同的条件,兴建大型的住宅及商业项目、物业租赁、广告、电讯服务及国际顾问等多种市场业务.
各大城市的轨道物业都经历其自身的发展过程,并逐渐成熟.在北京,第一代地铁物业,是简单的在地铁上建造项目,如国贸的华贸和王府井的东方广场等.第二代则是注重减震、降噪等技术手段的运用,如中关村、东直门、西直门等.
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