传统开发模式终结,此文是一篇终结论文范文,为你的毕业论文写作提供有价值的参考。
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伴随着传统开发模式的终结,地产行业已经进入了服务业时代,一线和二线城市也从过去的增量开发、增量市场逐步变成存量市场.
一、从制造业到服务业
传统开发模式是制造业,高利润、高周转、高杠杆.纵观历次调控,上述“三高”都会被泼一盆冷水.如果土地政策一直施行招拍挂,高利润则丧失了基础,相当于缘木求鱼；如果将保险、信托、银行等所有的融资渠道都关闭,杠杆便无支点；加上政府实施新政策让住宅回归居住的本质,市场便可恢复理性.
住宅市场有三层需求、两种属性,第一层是刚需,第二层是改善需求,这两层都属于消费属性,第三层是投资需求,属于投资属性.早在2010年国家出手调控,遏制房地产投资属性,但2016年“9·30”楼市调控则是在去库存的背景下进行,由于资本寒冬,实体经济较差,投资属性被重新激发.
投资属性造成投资需求,从而吸引更多资金进入楼市,然后,投资属性被极度放大,投机便出现,住宅成了资本品.资本品必有泡沫,不存在零泡沫的情况,而泡沫必须在可控范围内,其中可行的方式便是控制住宅的投资属性,让住宅回归到居住本性.
从本质来看,地产行业的传统开发模式就是一场赌局,地方政府相当于是庄家,地是筹码,只要在赌桌上,赚的钱也都在赌桌上,根本逃不掉,这意味着行业风险加剧.因此,地产行业在转变,由制造业变成服务业,市场出现新的机会.
可以肯定,未来的房地产行业,不论传统模式是否会终结,其行业属性一定会从制造业变成服务业.
二、传统开发模式终结带来的商机
房地产行业由制造业转向服务业,危亦是机.而前提是要有危机意识.对中小企业来说,可能会有赶超的机会,其核心是思维的改变,换句话就是需要互联网思维和金融思维.
具体来讲,房地产行业由制造业转向服务业的趋势包括三方面,一是城市更新； 二是REITs+CMBS；三是轻资产运营.
在存量时代,城市更新的背后是万亿级的市场,不仅规模大而且会形成多方共赢的市场.政府可以从中获得税收,老百姓亦可享受城市面貌改变、生活档次提升、投资商获利.同时,城市更新也符合政府推动的供给侧改革.因此,城市更新的动力是消费升级.
在城市更新中,赚钱的主要方式就是低价买、高价卖.据DTZ统计,2016年上海的写字楼整栋销售单价比2015年涨了50%,想低价买,只能拿到受困资产.高价賣则考验资产管理能力,不仅有让租金上涨的能力,也要有将其证券化的能力,从而增加流动性.在上述过程中,其核心就是资产管理.
在城市更新的过程中,其难点就是做什么样的写字楼.随着联合办公的崛起,办公行业也会迎来洗牌.传统的办公楼只有物业服务,没有跟办公相关的需求服务,很多创业型企业缺少资金,租不起高档办公楼,但“HI WORK”理念可以让这些群体通过低租金享受轻奢的办公生态,即轻松、高效、奢侈.
“HI WORK”装进了三方面的内容.第一,HI会.中小企业无需过多会议室,可以共享会议室,通过软件提前预定即可,而HI会提供的会议室有商务、轻松等多种风格,可以适合不同类型的企业,在降低企业租金的同时,也提高面积使用率.第二,公共空间HI办.由于创业型企业业务多,传统的写字楼门禁以及空调供暖等都有时间限制,而HI办则打破这种限制.同时,和外来企业合作可租用灵活的办公空间.第三,HI咖以及HIBAR.对于创业型公司,最重要的是创造生意机会,HI咖不是简单的卖咖啡,而是通过场景让员工互动起来.例如,一个人喝一杯咖啡十块钱,两个人则分别五块钱.HIBAR也不是简单的酒吧,是通过公共休闲空间可以组织系列活动让租户彼此互动起来,加强交流.
相比之下,商业地产不如住宅开发受欢迎,主要原因：一是开发住宅属于制造业,变成服务业相对难,经营意识转变更难；二是缺乏金融的支持.目前,和商业地产有关的金融除了开发贷就是经营贷,经营贷则无法评估价值.从国外的经验来看,证券化可以让商业地产取得更好发展.未来,商业地产及住宅开发会有一些金融创新,商业地产证券化的途径也会越来越多.
除了上述两种趋势,轻资产运营公司受资本的追捧.在房地产行业由制造业变成服务业的过程中,提供内容的公司会显现出它们的重要性.盈利的方式也可以像万科的“八爪鱼”计划,还可以投资其他企业.例如,在短短的一年时间,高和资本联合翰同资本做了专项房地产投资基金,投资的企业包括空间家、优客工厂、铺天地、上海鲲程、新起点、嗨住以及第六感海外度假别墅.投资企业服务涵盖居住、办公、商业、养老、停车等多方面,其横向服务链条涉及服务、交易、运营三大方面.这样就可以用PE投资的方式享受房地产行业转变过程中全行业生态链的价值增值.
无论是资产还是城市,让其价值提升的方法有三层：改硬件、装内容、促流动.改硬件就是改变外部的形态,入行门槛低；装内容是核心,促流动则是靠金融创新支持.
当房地产进入到服务业时代,提升资产价值成为盈利的根本.虽然创新的方式五花八门,但关键在于需要突破思维模式,敢于改变.
作者系高和资本董事长
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