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主题:信托论文写作 时间:2024-01-31

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摘 要:我国当前房地产行政部门主导下的住宅维修资金专门帐户管理模式存在一些缺陷.最大的问题在于过分考虑了安全性,而忽视了维修资金保值和增值功能的实现.从法理角度分析,可以通过信托这一专业化方式来管理维修资金,以实现其安全性和增值性的统一,从而弥补当前住宅维修资金管理模式之不足.

关键词:住宅维修资金;信托管理;保值和增值

中图分类号:D913.994.文献标识码:A文章编号:1007-3558(2014)01-0064-04

Mode Construction on Trust Management of the Residential Maintenance Fund

Qi Sijian

(Jiangxi Normal University, Nanchang 330022, P.R. China)

Abstract: some problems exist in our current account managing pattern for residential maintenance fund under the domination of the administrative department for real estate. The biggest one is that the security of the fund is overly concerned while the implementation of hedging and increment are ignored. Legally, trust, a professional manner, can be adopted to manage the fund to realize the unity of security and increment, in order to make up for the deficiency of the pattern.

Key words:residential maintenance fund; trust management; hedging and increment我国住房制度改革已经有二十多年了,早期商品房也逐渐进入维修保护期.住宅维修资金被挪用和侵吞、维修资金难以取出、及维修资金不断缩水等方面的问题也逐步暴露出来,社会对当前的住宅维修资金管理制度进行了重新审视.我国住宅维修资金制度的管理创新已迫在眉睫.

一、现行住宅维修资金管理模式之缺陷

我国当前住宅维修资金管理模式是房地产行政部门主导下的专门帐户管理模式.根据《住宅专项维修资金管理办法》(2007年)第10条和第15条之规定,小区业主大会成立前,住宅专项维修资金由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管,通过专门帐户形式管理.业主大会成立后,政府建设(房地产)主管部门通知专户管理银行将住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会.这两个法条是我国目前关于维修资金管理的主要依据.

根据上述管理办法,房地产主管部门和业主委员会是住宅专项维修基金的主管部门.目前管理模式最大的优点在于保证了维修基金的安全.而其缺陷也非常明显,那就是弱化了维修资金保值和增值功能.此外,该模式强调了公平性,而忽视了操作上的可行性.为什么有如此评价呢?因为该管理模式对住宅专项维修基金的保值和增值方式作出了非常严格的限制.根据《住宅专项维修资金管理办法》第26条和第27条之规定,购买国债、存储利息、经营所得收益、以及住宅共用设施设备报废后回收的残值等方式是住宅维修资金的保值和增值的法定方式;而存储利息和购买国债是最为主要的方式.

关于维修资金保值和增值的上述规定,主要缘自于安全性考虑.政府主管部门的初衷值得肯定.但是,通过存款和购买国债来实现住宅维修资金的保值和增值这一办法的效果却不是很好.先说存储.近年来,我国的银行存储利息处于稳中有降状态,但货币连续贬值.维修基金的存储利息所得慢于贬值速度.如此,维修资金就难以实现保值和增值了.再看购买国债.购买国债的决策权和实施权交给了不具备专业知识、成员不稳定的业主大会,难以达到理想效果.目前,全国购房者缴纳的住宅维修资金已有很大规模,却无一例运用维修基金购买国债、保值增值的案例.管理部门对投资风险心存顾忌,造成资金闲置率高、收益成负增长状况.长此以往,将形成利息收入缩水、社会财富资源严重浪费的不良后果.

可是,令人困惑的是,该模式却有不少理论支持.比如,有观点认为,无论是从安全性、资金的流通性、还是收益性上来说,国债都是维修基金资本运作的首选.同时,地方性法规也与《住宅专项维修资金管理办法》保持高度一致.如《北京市专项维修资金使用管理办法(试行)》和《关于加强专项维修资金账户管理有关问题的通知》 都把存款和购买国债作为住宅维修资金的投资选择.

目前的模式还有一个大问题,那就是住宅维修资金的使用.同样是出于安全考虑,《住宅专项维修资金管理办法》第22条规定维修资金的使用,必须经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议.在该规定之下,形成了资金规模越积越大,而解决维修问题的实际作用不能有效发挥的现状.很多小区连2/3的入住率都达不到,何来讨论通过?有数字表明,某直辖市2009年至2012年累计归集维修基金已达45亿元,累计使用额却不足0.5%.不是房屋维修量不大,也不是没有合适的增值渠道,而且现行管理机制让这笔维修基金陷入了“死钱”、“呆钱”的境地[1].

二、住宅维修资金信托管理的法理依据

由上述论述可知,我国目前的住宅维修资金管理模式虽然安全性有余,但增值性不足.能否找到一种模式,把安全性和增值性结合起来呢?笔者认为,住宅维修资金的信托管理模式可以达到这种双重效果.信托法律制度的正式引入,给诸如住宅专项维修资金之类的资金管理提供了一个非常理想的途径.我国《信托法》第2条规定,信托就是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人以自己的名义,按委托人的意愿,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为.可见,信托管理法律制度本身主要就是专门针对财产管理而设计的一种管理制度.此外,信托管理还是一种投资行为,可以达到保值和增值效果.

其实,我国理论界早已存在关于维修资金信托管理的讨论.在《住宅专项维修资金管理办法》颁布之前,物业公司是维修资金的管理部门.此时,就有观点主张改业主与物业公司的委托关系为信托关系,以防止住宅维修资金的流失.支撑该观点的理由是:若物业公司与业主之间是委托关系时,其代管的住宅专项维修资金就会与物业公司的财产混同在一起.一旦物业服务公司资不抵债陷于破产,维修资金就有可能被纳入清算财产.如此,业主的利益就会受到影响.如果业主与物业公司建立的是信托关系,则对维修资金实行分账管理,财产归属清楚.即使物业公司破产清算,也不至于损害业主利益.因此,有学者建议将住宅维修资金的性质定义为信托资金;建议设立有别于政府机关的公益信托机构,专门用来信托经营所有权人的维修资金[2].

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