2018年上海楼市政策对购房者行为影响分析,本文是一篇关于上海楼市论文范文，可作为相关选题参考,和写作参考文献。
上海楼市论文参考文献：
[摘 要]2017年2月4日,上海统计局发布的“2016年上海市房地产市场综述”中指出,2016年上海市房地产开发建设保持平稳,但楼市交易波动频繁.2016年第1季度,上海房地产市场可谓“量价齐升”；3月25日“沪九条”出台后,交易市场有所降温；但随着地王频繁出现,以及谣言的传播,上海楼市又再次升温；随后,10月份“沪六条”出台、11月28日政策加码,第4季度的成交数据显示,成交量又有所回落.可见,“政府这只有形的手”在房地产市场调控中的作用不容小觑.
[关键词]房地产政策；购房者；行为影响
一、前言
自2015年 经济工作会议提出的“三去一降一补”（去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板）五大重点任务之后,“去库存”贯穿了整个2016年.作为房价绝对水平领先全国的上海市来讲,从2016年上海调整政策出台的发展脉络来看,有两个明显的特点：一是房地产市场调控是 宏观经济调控的整体布局,上海收紧调控是政策使然,绝非偶然；二是政策层层加码,力度空前.伴随着一些列房地产政策出台,给上海购房者行为带来了有哪些变化?影响的程度如何?笔者通过以问卷的方式,针对年龄在20岁至60岁之间的、拥有上海市户口的本地市民和持有上海市长期居住证的外地户籍居民进行了调查,进而对购房者行为进行了分析.
二、购房者行为分析
(一)女性购房意愿略高于男性
调查结果显示,在购房意愿方面,女性比例略高于男性,女性为54.3%、男性为45.7%.看来,在上海这样一个高收入、高学历的城市,女性地位不止“半边天”.
(二)80后、70后,仍是购房主力军
从年龄分布来看,31岁至40岁及26岁至30岁年龄段的购房者的占 别为48.57%和28.57%.这或是由于购房者通过一段时间在事业上的拼搏,有了一定的积蓄和收入,同时随着孩子的出生及长大,让孩子拥有一个独立的空间显得十分紧要,进而产生改善型购房需求.另一方面,到达适婚年龄,大多数购房者出于婚房需求而购房.故使26岁至40岁之间购房者成为了上海楼市购房的主力军,整体占比超过了七成.再次是50岁至60岁年龄段,占比达11.43%.这或是由于这类父母将市中心的老房子卖掉变现给子女买房,再拿出其中一小部分在郊区为自己购买一处小居所.
（三）“学区房”、二孩政策推动改善需求增加
从本次调查数据可以看到,随着二孩政策的出台,以及对“学区房”呼声越来越高,二套房的改善型需求明显上升,比例为54.29%.而且年龄在30岁至45岁的人都是希望居住地附近有学校,随着年龄的递增这个需求更强烈.但同时,刚需自住的首套房也依然占有较大比例,为34.29%.
(四)一度缩紧的贷款政策,或将制约购房者买房
从调查结果中可以看出,大多数人买房都会选择贷款,比例为60%,并且首选公积金贷款.2016年11月28日出台的贷款政策中,对已使用公积金贷款的缴存职工家庭,即使名下无房,公积金贷款额度和比例都进行了调整.尤其是使用过2次公积金贷款,即便是已还清贷款余额,也不能再申请公积金贷款,这一政策将制约购房者买房行为.
(五)“认购又认贷”让购房者持币观望
政策旨在试行差别化住房信贷政策,对于有投资、投机性购房特征的,从严控制.但同时,也抬高了改善型购房门槛,误伤刚需和置换改善型需求.2016年11月28日出台的调控政策,首套房的认定从之前的“认房不认贷”转变为现在的“认房又认贷”,并且通过人民银行征信系统显示在全国各地无商业性住房贷款记录、无公积金住房贷款记录.这对只有一套房但又想置换改善的购房者产生了较大影响.政策出台之前首付比例是30%,新政之后要首付比例70%,置换改善门槛大幅上涨,购房杠杆大幅降低.因此,部分置换改善型需求的购房者由于首付比例的大幅提高,有可能放弃短期內置换的打算,造成二手市场供应量的减少.
三、结语
2016年三轮调控进一步规范了上海房地产市场秩序,可以看出,房地产市场对政策有非常强的敏感度和依赖性.房地产市场的发展关系国计民生,单纯靠市场本身的调解已经无法化解这么些年积累的顽疾,所以才要积极发展政策干预,政府这只“有形的手”在房地产市场调控中起到了一定的积极作用.
但是,如果政策的制定是以上海市房地产市场作为调控对象,在制定政策时,要考虑多样性和综合效果.首先,政府侧重使用信贷政策,也应该考虑“差异化”.其次,合理规划房地产开发总量和结构,从土地供应方面、城市总体规划方面,确定用地布局和比例,同时,优化房地产项目和公共服务设施的规划布局.再次,积极培育住房租赁市场.第四,激活二手房市场.住房市场是一个整体,只有实现住房一、二级市场联动,才能促进整个房地产市场繁荣发展.最后,加强对房地产开发贷款的管理.严格审查房地产开发项目的贷款条件等等.
总之,政府的宏观调控政策要多管齐下、综合考虑,房价才会回归理性.
作者简介：柯典（1984-）,女,湖北黄冈人,研究生,上海交通大学国际和公共事务学院,研究方向：公共管理.
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