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房产新政论文参考文献：
过度的债务会增加家庭的财务风险,但完全没有负债将降低家庭财富的增长速度,适度的负债有利于家庭财富的保值增值.
陈先生,31岁,月收入1.6万元,年底双薪,每月生活支出4000元；陈太太,31岁,月收入1.1万元,年底双薪,每月生活支出4500元；孩子1岁,每月生活支出2500元.陈先生家庭目前租房居住,月租金4000元. 和活期存款21万元,定期存款45万元,基金7300元.陈先生和陈太太均有社保,并各自购买了商业保险,陈先生的保额为20万元,陈太太的保额为10万元,每年分别交纳5000元和3000元的保费.每年赡养父母及其他费用约2万元.陈先生希望在房价下跌时抄底买房,成为有房一族.但由于收入的限制,担心无法承受购房的压力.
家庭财务状况诊断
陈先生家庭资产负债及收入支出情况分别见表1、表2.
从表1来看,陈先生的家庭无负债,家庭财务风险较低.但由于没有充分利用负债的资源,陈先生家庭的财富增长缓慢.过度的债务会增加家庭的财务风险,但完全没有负债则会降低家庭财富的增长速度,适度的负债将促进家庭财务的保值增值.目前,陈先生的家庭正处于成长初期,在这一阶段,家庭最大开支是买房及养育子女.
从陈先生家庭目前的收入支出情况来看,夫妻两人的月总收入2.7万元,其中,男方的月收入为1.6万元,占比59.26%,女方的月收入为1.1万元,占比40.74%.男女双方经济地位相近,同时构成家庭经济支柱.
目前陈先生家庭的月总支出为1.6万元,其中日常生活支出为1.1万元,占比68.75%.家庭日常支出占月收入比重为40.74%,低于50%,表明陈先生的家庭控制开支能力较强.陈先生家庭目前无房贷,家庭财务风险较低.每年可结余14.3万元,留存比例为40.74%,家庭的储蓄能力较强.
家庭理财规划
应急规划
由于陈先生家庭没有房贷,可以考虑按照3个月的生活费用来储备应急资金,共计4.5万元.陈先生家庭的活期存款共计21万元,金额过高,不利于家庭财富的增长.陈先生只需保留4.5万元的应急资金,并将其中的1/3以活期存款方式保留,另外2/3用于购买货币基金.
长期保障
陈先生的年收入约20万元,已购商业保险保额为20万元,可保障意外情况发生时1年的收入.如果希望保障未来5年的收入,则保险缺口约80万元.陈先生目前的保费仅为年收入的2.4%,如果考虑未来需要承担的房贷,需要补充商业保险,保费应控制在年收入的10%～15%.按此标准测算,陈先生还可增加15800～26200元的保费加强长期保障.
陈太太的年收入约14万元,已购保险保额10万元,无法保障意外情况发生时1年的收入,保额缺口约为60万元.由于陈先生和陈太太均为家庭的主要经济支柱,因此保额的设置应基本相同.目前陈太太的保费占年收入的比例为2.1%,以10%～15%的标准测算,还可增加11300～18450元的保费支出增强长期保障.
子女教育规划
如果陈先生家庭每月定投基金2563元,按照7%的年收益率测算,在孩子18岁时可为其筹备100万元的教育金.如果考虑学费按照3%的通胀率上涨,可增加定投金额至4237元.
养老规划
陈先生和陈太太二人每月的生活费用为8500元,由于陈先生和陈太太年龄相同,陈太太退休的时间更早,因此按照陈太太退休的时间筹备夫妻二人的养老费用.按照3%的通胀率计算,24年后陈太太退休时夫妻二人的生活费用将上涨至17279元,陈先生和陈太太共计需要退休金518万元.如果这笔费用的50%可以由社保满足,另外50%则需要自行筹备,陈先生家庭每月需要定投的金额为3484元.
上述基本规划完成后,陈先生家庭的月结余为4279元,年结余为5701元,留存比例为1.62%,说明家庭现有的财务资源足以完成上述基本规划.
买房规划
在未进行基本规划之前,陈先生家庭的年收入约35万元,留存比例为40.74%.可投资资产（存款、金融产品等）共计66.73万元,这些均为买房可动用的财务资源.除此之外,陈先生还可借用外部财务资源,如银行贷款等.由于陈先生已经31岁,距离退休时间最长为29年,因此贷款时间可设置为25年.目前的贷款利率达到近10年的最低水平,商业贷款5年期以上的利率为4.9%.
根据上述信息和参数,如果在未来2个月内买房,陈先生家庭可筹备的首付款约为682499元,每月可负担的房贷还款额为11917元,可负担的买房总价为274万元.按照90平方米计算,可负担的每平方米房价为30460元.
但陈先生做好上述4个基本规划后,其财务资源非常有限.完成规划后,陈先生每月可负担的月还款额仅为475元,能负担的贷款总额为8万元.按此测算,可负担的买房总价仅为75万元,按90平方米计算可负担的买房单价为8344元/平方米.
根据上述信息,可知陈先生家庭可承担的房价范围在75万～274万元之间.如果优先考虑基本规划,则仅能选择价格在75万元以内的房屋；如果放弃全部基本规划,则可购买价格在274万元以内的房屋.根据陈先生家庭的情况,也可考虑先满足其中的部分基本规划,将另一部分财务资源用于购房.
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