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关于土地增值税论文范文写作 房地产企业土地增值税和企业所得税在纳税实务中关系筹划相关论文写作资料

主题:土地增值税论文写作 时间:2024-01-05

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【摘 要】作为房地产企业最重要的两大税种,在房地产企业纳税实务中,土地增值税清算和企业所得税汇算清缴的工作量大、计算难度高,往往会存在前期准备不充分、中期计算不准确、后期退税(缴税)不顺利的情况.如何在实务中统筹好这两大税种,是贯穿房地产企业从立项到清算的重要会计事项.文章主要从实务的角度,分析房地产企业土地增值税清算和企业所得税汇算清缴过程中的区别和联系,旨在为相关税务处理及筹划提供一些有价值的参考意见.

【关键词】房地产企业;土地增值税;企业所得税;纳税实务

为了加强房地产企业税收管理,国家税务总局先后下发了国税发[2009]91号文《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》和国税发[2009]31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》,对房地产企业土地增值税清算和所得税汇算清缴分别提出了具体要求.企业在实际执行这两个法规时,一方面要保证法律法规的遵循性;另一方面要结合公司自身特点合理纳税.怎样实现这两个方面的统筹,笔者从以下方面进行探讨:

一、把握缴税时间及缴税条件,加强项目前期管理

准确把握房地产开发项目土地增值税清算和企业所得税汇算清缴的时间及条件,是房地产企业依法纳税、合理筹划的前提.

从时间上,土地增值税以开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额;企业所得税汇算清缴以纳税年度为单位,每年5月31日前完成上年度的企业所得税汇算清缴工作.

从缴税条件上,土地增值税在清算前,按照预征率在产生预收账款时进行预缴,当开发项目达到规定的清算条件(分为应清算和可清算)时,纳税人按照规定时间完成清算工作;企业所得税汇算清缴时,按照纳税人年度损益表,计算房地产开发企业特定业务的纳税调整金额,按规定弥补以前年度亏损后年度内有所得就纳税,亏损不纳税.

基于以上规定,在实务操作中,土地增值税的纳税时间和缴税条件存在筹划的空间.土地增值税清算要以备案证上的分期为标准确定需清算的项目,在公司成立初期*备案证时,公司可以选择分楼栋确定分期还是所有楼栋为一个分期,这取决于公司的整体安排.公司在决定项目分期时,需考虑项目未来整体利润,若项目预期利润持平或亏损,未来可能退土地增值税,则应分楼栋确定分期,尽快收回预缴的土地增值税,带来 流;若项目预期利润较高,则应在所有收入成本全部发生后进行清算,可以规避由于成本无法全部确认带来的多次清算和多次缴税.在此基础上,公司可规划预计容积率(1.0以上)、单套建筑面积(小于等于140平米)和成交价格(不超过同级别平均售价的1.2倍),确认是否属于普通住宅(普通住宅成本加计扣除20%).在达到清算条件时,对于有可能退还土地增值税的,公司可以要求主动清算.

相对于土地增值税清算时间的筹划安排,企业所得税汇算清缴一年一次的规定要求公司每年必须对企业所得税额进行计算,当未达到入住条件(发放入住通知书并且收回全款)时,一般损益表的金额均为负数,结合当地预征毛利率的不同规定,按照预征毛利率预先确认当年的税法收入,当公司实际毛利低于预征毛利率时,公司会提前缴纳所得税,并在实际确认收入后*退税程序,当公司实际毛利高于预征毛利率时,公司会在确认收入后对企业所得税进行补缴.其中预缴的土地增值税在企业所得税调整事项中作为扣减项目,起到降低应纳税所得额的作用.综上,如果公司同时有几个清算项目,可以根据项目盈利情况,调节公摊类费用,以达到少缴纳所得税或晚缴纳所得税的目的.

二、合理确定开发项目的收入和成本,加强成本费用的日常管理

合理确认收入和归集成本费用是土地增值税清算和企业所得税汇算清缴的前提,不同项目、不同分期成本费用的合理分配又是这两项工作完成的关键.从收入确认和成本归集来看,两税的关系非常密切.

(一)完整记录收入的发生

土地增值税清算时,会填写销售明细表,对具备清算条件的分期,按照房号对相关信息进行列示,对于产权已经发生转移的(开具销售 或签订销售合同)均应视为销售收入,对于只交纳定金或认筹金状态的资金收回不视为收入.因此,在清算前已发生面积差需补退款的,要在清算期内及时处理,按照补退后的金额确认收入.

企业所得税的收入分两部分:一部分是利润表中确认收入的金额,这部分金额是已达到收入确认条件的会计收入;另一部分是在调整事项中,为已签约未收回全款的部分,这部分税法收入的毛利可以按照实际毛利而不是税务局认定的预计毛利[实际毛利为利润表中的(营业收入-营业成本)/营业收入],这部分税法收入取值可以用年末预收帐款的余额.

以上两税的收入金额在确认口径上是一致的,不同之处在于企业所得税是以年底为截止点,而土增税是以清算开始的月份为截止点.

(二)合理确定成本的归集

成本的归集是税务机关审核公司土地增值税和企业所得税的重点,公司在确定成本扣除金额时一定要考虑开发成本和费用的真实性和合法性,判断公司有无虚列开发成本和费用,保证所有成本和费用发生都是和该项目分期相关.在实务操作过程中,公司应制作成本计算表对成本进行归集和分配,成本计算表应以房地产开发成本科目为大类,将分期内发生的所有合同按照入账科目记录到成本计算表的成本科目下,合同要体现签订金额、结算金额、已入账金额和暂估金额.在审核已发生的分期下的总成本时,要注意以下六点:(1)公司在土地取得环节是否有国土等相关部门的合法凭据(加盖部门公章);(2)企业支付拆迁补偿费时是否将拆迁明细表等相关资料报税务机关备案,支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册应一一对应;(3)土地价款、拆迁补偿费、城市配套建设费的契税是否足额缴纳;(4)企业支付建安工程款时是否从施工方处取得税务机关开具的合规的建筑业统一 .对于支付进度款的,需获得每笔建安款项支付的依据,即工程量单、付款证书、验收报告等,对于结算的项目,须提供结算报告、最终验收单,考虑工程造价预算和结算是否差异过大,结算款项是否偏高.对于甲供材,即公司自购建筑材料,需注意是否在施工合同中重复计算扣除;(5)多个项目分期共同发生的公共配套设施费,应按不同项目分期合理分摊.一般来讲,开发项目内独立的、非营利的且产权属于全体业主或无偿赠和地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出都属于可以扣除的公共配套费支出.公共配套设施必须处于红线内,对于一些独立售楼处签订时以无偿赠和地方政府的名义但是在红线外的,在土增税计算时成本不予认可;(6)开发间接费用需和项目直接相关.对于和项目开发无直接关系的业务招待费、差旅费、团队建设费等需要在成本计算中予以扣除.

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