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主题:总理报告论文写作 时间:2024-02-15

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本次政府工作报告,在去年的基础之上,进一步减少了打压的口气,甚至转而温情脉脉,除了2009年3月,如此暖意实属罕见.

在今年的“*”政府工作报告中,多处提及房地产,总体来看,政策口吻相比前几年有所软化,尤其是支持改善性住房需求的提法,比较罕见.当前管理层对住宅市场的态度,可窥一斑.具体来看,政府报告涉及房地产的主要内容有四点.

其一,稳定住房消费.在报告的“加快培育消费增长点”一项提出:促进养老家政健康消费,壮大信息消费,提升旅游休闲消费,推动绿色消费,稳定住房消费,扩大教育文化体育消费.这也是2014年10月国务院常务会议精神的重申.从中可知,住房消费对于稳经济、惠民生的重要性.

作为支柱产业,房地产业通过两条路径影响经济.一方面是通过房地产投资,尤其是开发投资,拉动作为经济三驾马车的“投资”.另一方面通过住房消费,拉动作为经济三驾马车的“消费”.在中国经济新常态的背景之下,谈投资拉动已招人厌了,撑顶消费,总归没错.所以,不谈房地产开发投资,大谈庄房消费.住房消费包括自住性购房、租房、装修等.今年1月,住建部下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》、三委发文公积金租房提取条件放宽,就是为了落实*刺激住房消费的方针.

其二,加大城镇棚户区和城乡危房改造力度.今年保障性安居工程新安排740万套,其中棚户区改造580万套,增加110万套,把城市危房改造纳入棚改政策范围,农村危房改造366万户,增加100万户,统筹推进农房抗震改造.

按国家的规划,“十二五”期间新建保障性安居工程3600万套,2011-2014年四年已新开工3230万套,加上今年计划的740万套,最终将达3970万套左右,必将超额完成任务.这在中国住房保障发展史上,甚至放眼全球,也是空前绝后的伟大民生工程.当然,也确实存在一些地方政府为了完成任务而盲目建设,导致供过于求或供需错配(比如选址偏远郊,配套跟不上,导致群众不愿申购或申租),但总体来看瑕不掩瑜.

从保障房的结构来看,“十二五”期间棚改房一直是重头戏.2015年棚改房新开工580万套,比2014年还要多,而且占保障房新开工套数的比重高达78%.2013年国务院提出2013年至2017年要完成改造各类棚户区1000万户的目标,2014年国务院提要*进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村.住建部也表示,努力实现2015年基本完成林区、垦区棚户区改造任务,2017年基本完成独立工矿区棚户区改造任务.

事实上,棚改房已成为近几年拉动投资、改善民生的重点工作.2014年4月央行提供1万亿元PSL(抵押补充贷款)给国家开发银行用以发放棚改贷款,分三年发放.2014年的已发放的贷款利率定为4.5%,比普通贷款利率低1.5个百分点左右.

值得关注的是,除了城镇地区的棚改之外,近几年*也渐渐开始重视农村危房改造.从2008年开始至2014年,全国共实施农村危房改造1684万套,*累计安排1192亿元补助资金支持农村危房改造.今年政府报告中提出:2015年全国计划改造农村危房366万户,比去年增加100万户.初步估算2015年至2020年全国还需改造农村危房2700万户,由此可见,县域、农村、乡镇地区的住房改造,也是未来几年的一项重要工作.

其三,收购存量房用作保障,住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房.从发达国家经验来看,住房保障的方式会经历两个阶段:先是新建房屋为主,后来转向货币补贴为主.在房屋短缺时期,只能通过新建增加房源,而告别这个阶段后,货币补贴的效率更高.困难群体可以拿着补贴,按照自己的需求和意愿,去市场上购房或租房.

而就近期来看,还要考虑到商品住宅市场低迷的因素.加大货币补贴的力度,就意味着会产生更多的商品房购买或租赁的需求.更为重要的是,“把一些存量房转为公租房和安置房”,意味着*明确要求地方政府少建保障房,转而收购存量的商品房,这等于说政府在帮开发商去库存.多数城市住宅库存量大,是导致市场低迷、房价下跌的直接因素.去年住建部就曾表示要千方百计去库存,今年年初也在内部引导地方政府少建保障,转而收购存量房.如今*明确提出,则接下去住建部可能会发文,即便不公开发文,地方政府也会加大执行力度.如此,则必将加快三四线城市去库存的节奏.

其四.加码刺激需求.坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展.这条与房地产调控,与商品住宅市场需求变化有关,所以对2015年楼市走向影响最大.

这句话,又可细分为两层意思:第一层是分类指导,这其实是重复了去年政府报告:针对不同城市情况分类调控.去年3月提出这一方针后,地产股大涨,其后地方政府找到了“尚方宝剑”,纷纷救市,尤其是取消了限购.今年又加了“因地施策,落实地方政府主体责任”,等于加重了语气,更加明确的引导、鼓励地方政府救市.

第二层意思非常有新意,“支持居民自住和改善性住房需求”.这样的表述已经很久没有出现了.笔者回顾了过去十年的政府工作报告,关于房地产调控最常用的措辞有两条:抑制房价过快上涨、抑制投资投机性购房需求.2014年的政府工作报告中,第一句话消失了,但第二句话仍然存在.而今年,这两句话都消失了.同时,反而增加了一句鼓劲的话:支持居民自住和改善性住房需求.政府表态支持刚需,一般不会犯错,但提出支持改善需求,确实需要勇气.

过去十年的政府报告中,只有一个年份,也即2009年3月*,当时受2008年国际金融危机冲击,中国楼市与现在相似的低迷.那时政府报告提出:采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策.对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策:对住房转让环节营业税,按不同年限实行有区别的税收减免政策.

综上所述,本次政府工作报告,在去年的基础之上,进一步减少了打压的口气,甚至转而温情脉脉,除了2009年3月,如此暖意实属罕见.

从外部环境与楼市形势分析,*对房地产的态度之所以缓和,有两点原因:一方面,2014年全国楼市显著降温,拖了经济后腿,也不利于金融稳定;另一方面,房地产调控的方式正由行政下预转向长效机制,需要更加尊重市场机制.

据此展望,2015年房地产政策还将加码放松.2014年经历了两轮放松,第一轮是二三季度地方政府纷纷救市:第二轮是9月30日“央四条”放松房贷,同时11月至今还有一次降准、两次降息,在货币信贷方面助推购房需求.

预计*之后,还会有第三轮放松:为了更好的落实“稳定住房消费、支持居民自住和改善性住房需求、增加货币补贴、存量房转为公租房和安置房”等方针,有关部委(如住建部、央行银监会、财政国税)可能出台少量政策,比如支持二套房贷、降低交易税等;而地方政府必然继续救市.

在此政策暖风之下,2015年全国楼市必然趋于企稳,其中一二线城市将率先复苏,房价也将止跌反弹.自住性购房者,应把握好当下较好的购房时机.

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