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这是6月14日一天内,氪空间、WeWork等联合办公空间公司在上海的物业成交信息,也是如今联合办公行业的一个缩影.
这个行业在三年前随着“双创”的兴起而迅速升温,当时的空间载体被称为“众创空间”,如今它们更多地被称为“联合办公空间”.
三年时间过去,变化不仅是“众创空间”的名字,这个行业也经历了一轮“高峰-低谷-复苏”的波动,随之而来的,是一波新旧更替的玩家,新一轮的行业格局与市场机会.
联合办公空间复苏
氪空间和WeWork在6月14日的密集操作是这几个月的一个小*.在此之前的几天,氪空间还在上海拿下近3万平方米的项目场地.WeWork近几月在上海的项目前后累计也有12.8万平方米.
这并非氪空间和WeWork两家的操作,今年上半年,联合办公空间变得异常热闹,大额资本入场,大步扩张,仿佛从共享单车手中接过衣钵,扛起了共享经济的大旗.
6月8日,优客工场宣布完成C+轮融资,由山东国惠与丝路华创战略投资,估值达110亿元；同日,同为联合办公空间的纳什空间宣布完成近5亿元B+轮投资.
5月,主打智能的联合办公品牌“梦想加”空间一举签下位于北京建国路86号佳兆业广场共7层、1万多平方米的项目,刷新了北京CBD区域联合办公纪录.3月底,梦想加曾宣布完成总规模达3亿元B轮系列融资.
更早的1月,氪空间完成半年来第三笔融资——6億元Pre-B轮融资,这也成为中国联合办公领域最大单笔*投资.
这般火热与两年前形成鲜明对比.2016年,虚火过旺的创业潮伴随投资寒冬冷却,联合办公行业也受到影响,陆续有一些众创空间和联合办公平台破产倒闭.
在此背景下,联合办公行业出现了大规模的合纵连横、抱团取暖.
先是在2016年3月,氪空间和纳什空间战略合作,前者入股后者B轮融资；同月,优客工场以同样方式参股纳什空间A轮,并宣布成立“中国联合办公联盟”,将WeDo联合创业社、洪泰空间、创业公社等联合办公企业悉数纳入.
2017年开始,联合办公行业开启了更为疯狂的联合之路：3月,上海的联合办公空间WE+和广州的办公社区酷窝COWORK宣布合并；4月,上海的联合创业办公社（P2）和Workingdom达成战略合作；同月底,优客工场和洪泰空间战略合并,9月,优客工场和方糖小镇宣布战略合作,双方互换部分股份并成立新的合资子公司.今年3月,优客工场与无界空间合并.
新需求出现
这一波新投资和合并热潮,与行业需求有关.
虽然“双创”降温了,但根据相关部门数据,国内目前每年平均新注册企业增速依然高涨,约为27%,数据显示,2017年全年有605万新企业进入市场,日均新登记企业达1.66万户.
氪空间创始人兼董事长刘成城认为,当下初创企业的形态发生了变化,体现出团队小型化和组织分布化.同时,工作人口向大城市聚集,团队规模越来越小,人均办公面积也持续降低.再加上年轻一代从业者对轻松自由的办公环境、氛围的需求提升,都使得联合办公再次面临机会.
这也能解释为何现在的联合办公空间选址大都集中在北京、上海的国贸CBD、王府井、金融街、陆家嘴、外滩等核心商圈.
此外,不仅是小微初创企业,大企业因为经常尝试新业务,要求组织网络化和团队小型化,也开始将联合办公空间作为其传统办公室（总部）的灵活补充渠道.
来自咨询机构沙利文的报告提出,在一线城市,联合办公相比传统办公成本优势明显,相对同一档次的办公,人均开支节省近30%,大约每人每年1万元.
不仅如此,过去两年,随着滴滴、优步为代表的共享汽车,摩拜单车、ofo小黄车为代表的共享单车,以及Airbnb、途家为代表的共享住宿等风口的兴起,共享经济观念深入人心,这时再向企业端介绍联合办公空间模式,大型企业的行政负责人也更容易理解并接受这种新的办公模式.
在这个过程中,联合办公空间们也从向初创企业服务部分转型为向大公司的新团队服务.刘成城说,字节跳动、摩拜单车、每日优鲜等新业务的团队就是氪空间的客户,这类客户占到其总客户的三成.梦想加也吸引了中粮、联想、用友、亚洲航空、铂涛集团等大公司的新团队入驻.
沙利文报告显示,入驻联合办公的企业,对办公空间场地和氛围的整体满意度也较原先明显提升.
路径选择
对于行业未来前景,沙利文报告预测,到2022年,市场规模可达4092亿元.
增量很大一部分来自于联合办公空间对商业地产的覆盖,WeWork方面曾乐观预测联合办公将覆盖30%的商业地产面积,而刘成城保守一点,他认为,在中国这一比例有望在未来5年达到15%.目前该占比约为1%.
对于氪空间等联合办公空间的疯狂扩张,有关业内人士表示,高速扩张的同时,需要注意盲目扩张带来的虚假繁荣,单独追求扩张速度而忽略实际情况,加速扩张可能也会带来加速灭亡.
世鳌国际创始人刘天飙在接受媒体采访时表示,该行业是一个线下重度行业,要按照商业的逻辑来往前推动,资本在这个过程中要起到好的作用,但如果像共享单车那样的资本玩法,很容就把共享办公行业玩坏了.
上述业内人士认为,基于很多行业看似繁荣实则难以盈利的现状,“快活率”这个在企业高速发展期的精确检验标准就变得尤为重要.
按照他的看法,诊断行业是否良性发展的“快活率”有两个主要判断依据：发展速度和成活率,前者是指企业的扩张速度、门店增长率,成活率则对单店的运营模式提出了要求,即通过提高核心竞争力而非以价格补贴提升单店的盈利能力.只有两者兼具才是良性发展而非虚假繁荣.
目前,联合办公空间最基本的商业模就是通过服务、创意、运营等,创造出空间的增值,赚取租金的差价.有业内人士表示,如果将一个租金在5元/平方米/天的乙级写字楼,改造成联合办公,其租金可以达到7～12元/平方米/天,甚至是更高的水平.但若联合办公前期租赁、改造成本很高,单纯靠赚差价,也很难快速回本,实现持续盈利,必须依靠企业增值服务来创收.
对此,刘天飙认为,这个行业属性其实是创始人的基因决定企业能不能存活、发展下去.
“不同的创始人有不同的基因,每个基因对社会都是有帮助的,有价值的,只是如何用好而已,但所有的商业都应该回归本质.”刘天飙说.
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