2018年下半年中国楼市风险识别和防范,该文是关于风险识别论文范文，为你的论文写作提供相关论文资料参考。
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进入2015年以来,中国楼市出现剧烈震荡,正进入一个非常危险的时期.虽然部分一线二线城市在3.30楼市大规模系列新政刺激之后房屋销售量有所反弹,但全国范围内房屋销售仍然低迷,上半年商品房销售面积同比只增长3.9%,同期商品房销售额同比增长更只有3.1%.更重要的是,市场已经普遍形成预期,中国城市的房屋,不仅短期内而且在长期内都出现严重过剩,这种预期不仅打击了房地产投资信心,直接导致2015年上半年的房地产投资同比增速只有4.6%,其中住宅房地产投资同比增速更只有2.8%,都双双创下房改以来最低记录,而且对楼市价格形成致命性压力,随时可能进一步引发金融的系统性风险和加速宏观经济的下滑.
政府对楼市政策在进一步刺激和不再刺激之间徘徊、存在两难困境,迫切需要做出决断.2015年5月25日,《人民日报》头版头条刊登“正视困难保持定力前景光明”,引用权威人士指出,“楼市正面临痛苦的去库存化阶段,有效消化房地产市场库存是一个现实问题,既关系到启动需求,又关系到化解风险”,还强调,“要抓住市场调整的有利时机,顺应推进新型城镇化的大势,建立房地产市场健康发展的长效机制”.这里体现了决策层对我国当前楼市形势的权威性判断.但具体如何去库存又不饮鸩止渴、在未来引发更深的楼市动荡危机,需要高超的政治智慧和熟练的政策技巧.在当前*楼市险境需要一系列政策改革,其中要害在于推动房地产融资模式转换.
销售出现局部回暖,但总体仍然严峻
2014年,全国商品房销售面积12.1亿平方米,同比下降7.6%,商品房销售额7.6万亿,同比下降6.3%,形势十分严峻.进入2015年以来,第一季商品房销售开始逐渐回暖,尽管销售额增长率有略微下滑,但销售面积的负增长幅度逐步缩窄,到4月销售面积和销售额的同比增长率则双双由负转正.
在2014年绝大多数月份,全国各线城市的销售面积和销售额同比增长率均为负.销售低迷态势在本年有所回转,除一线城市在首季度延续销售低迷,其他各线城市商品房销售在3月份开始回升.但是一线城市在第二季度的销售情况表现抢眼,4月份平均销售额高达256.3亿元,5月份进一步攀升至320.7亿元,两月同 别上升至46.3%和84.8%.其他各线城市商品房额销售情况相对稳健,销售额同比增长率在本年第二季度介于6-40%,销售面积同比则为7-39%
但是要看到,尽管全国商品房销售在本年初开始好转,部分一线城市商品销售甚至出现较大幅度提升,但全国总体以及各线城市商品房销售量并没有超过去年的销售高点.除一线城市之外,大部分城市的销售情况依然严峻.
库存继续扩大
2014年1月以来全国各线城市商品房存量大多一直持续处于高位.在商品房销售量低迷的同时,潜在供给量却大量涌来.2014年末,全国商品房待售面积6.2亿平方米,同比增长26.1%；商品住宅待售面积4.1亿平方米,同比增长25.6%.2014年末的央行一系列信贷放松政策和地方纷纷救市的行为,曾经让大部分城市的楼市去库存加快,各线城市的去库存周期逐步缩小.尽管如此,各线城市的库存依然维持在高位.房地产业界一般认为,待售面积除以销售面积的去库存周期不宜超过10-12个月.2014年末,去库存压力最小的一线城市的库存量平均需要超过12个月才能销售完毕.
进入2015年之后,全国各线城市的房屋去库存压力基本都出现反弹.全国商品房待售面积在5月末升至6.6亿平方米,同比增长23%；一线、1.5线以及其他城市的去库存周期持续扩大,到4月末分别达到15.6、25.1和38.6,库存压力较大.
不过,全国一线和1.5线重点城市去库存周期从2015年第二季度初开始下降,5月末商品住房存销 别降至15.5和23.2.据易居房地产研究院公布的数据,截至2015年5月底,全国35个主要城市新建商品住宅库存总量为26092万平方米,环比下降1.3%,库存规模已连续3个月出现下跌.加快的去库存速度可能源于“330新政”等政策利好因素的影响.但是如果居民的实际住房购买了以及对自身可支配收入的长远预期未发生改变,短期的楼市刺激政策只能有边际作用,长期效果十分有限.
过剩趋势不可逆转
1999-2014年全国城镇范围竣工房屋面积累计238亿平方米,其中城镇竣工住宅面积约120亿平方米,相当于新增了整个欧洲的住房存量,2014年底全国城镇住房存量估计232亿平方米,即使包含外来流动人口在内的城镇常住人口的人均住房面积达到34平方米.而且目前城镇住房存量53%以上是2000年之后新建的,90%以上是1990年之后新建的,意味着平均质量上也不差了.从住房到办公楼、商用楼,总体上都已经不再短缺.
我们从2015-2030年期间我国城镇住房供需的各自增量对比出发,对中国城镇住房中长期发展基本态势做出判断.
对于未来住房需求,首先按照保守、中性和乐观三种假设,设定2020年中国城镇居民人均住房建筑面积将分别达到34平方米、35平方米和36平方米,2030年中国城镇居民人均住房建筑面积将分别达到35.4平方米、37.6平方米和39.9平方米.后者如按照1：0.75的折算率,人均建筑面积换算成人均居住面积则分别为26.5平方米、28.2平方米和29.9平方米,和中高收入国家人均住房居住面积水平相当.以此为基础,以下我们逐一分析2015-2030年中国因城镇化、折旧拆迁、住房改善所带来的城镇住房增量需求.
综上以上三种因素,我们估算出2015-2030年我国城镇住房需求的增量总量,下限为159.2,上限为211.2亿平方米,中间值为185.3亿平方米.其中,住房需求增量主要来自城镇化,2015-2030年的累计增量为92.4-99.6亿平方米,贡献比例为47-58%.拆迁需求带来的增量也相对稳定,2015-2030年的合计增量约47-58亿平方米,约占新增住房需求总量的27-30%.不确定性大的是来自住房改善的需求,2015-2030年总量跨度在19-54亿平方米的范围,占新增住房需求的11-26%,波动较大的主要原因是受到未来全国城镇居民人均住房建筑面积预计值的影响.
结论：关于本文可作为相关专业风险识别论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文风险管理的四个步骤论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
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