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主题:质量管理论文写作 时间:2024-02-24

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摘 要 我们的生活离不开住房,房屋建筑工程质量和大家的日常生活和生命、财产安全等直接相关,由于我国大型房地产开发项目起步较晚、管理体制不够完善、人员素质参差不齐等原因,导致了我国大型房地产开发项目的设计管理不科学、不合理.但是,在整个大型房地产开发项目进行过程中质量管理的作用举足轻重,因此对于如何处理好大型房地产开发项目全过程质量管理的研究具有实际意义.

关键词 房地产 开发项目 全过程 质量管理

高效率地完成建筑项目的目标是大型房地产开发项目管理的最终目标,项目经理负责制是项目管理的基础.在大型房地产开发项目建设的全过程中,要对系统工程的观点、理论和方法进行运用,要依据其运行的基本規律,建立有效的计划、协调、组织和控制的管理系统.大型房地产的项目管理系统是一套繁杂的管理体系,它是以监理公司、房地产企业为主,各个参建单位共同参和的管理系统,系统的项目管理理论是建设工程项目管理的理论工具.项目管理的理论和项目管理的实践经验相互融合,使得建设工程的项目管理日益科学化和系统化.所以,要全面落实各项质量管理措施,提升房地产项目的工程质量,确保百姓的切身利益,使百姓能买好房、住好房,进而构建和谐社会.

一、大型房地产开发项目全过程

对于大型房地产开发项目的全过程主要有以下几个步骤:

第一步是房地产开发公司在开发之前进行的准备工作.在报行政机关审批之前,房地产开发公司应*好各种必需的手续,包括土地出让手续、委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作的报告书、详细的规划设计参数和效果图等,最主要的是房地产开发公司要有足够的开发资金.

第二步是行政审批.首先,房地产开发公司在选址定点阶段,制作计委审查可行性研究报告,并对项目进行立项;国土资源局会对土地利用总体规划和土地供应方式进行审查;建委*投资开发项目建设条件意见书;环保局*生产性项目环保意见书;文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查;规划部门还要*项目选址意见书.其次,房地产开发公司在规划总图审查及确定规划设计条件阶段,需要人防办进行审查关于人防工程建设布局的问题;国土资源局要进行*土地预审; 消防支队、 交警支队、教育局、水利局、 局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查等.然后,在初步设计和施工图设计过程还要进行审查,因此在此阶段还要*规划部门审查初步设计的规划要求; 消防支队审查初步设计的消防设计进等审查程序阶段.然后,大型房地产在规划报建图审查阶段的程序,在此阶段还要* 消防支队审查消防设计布局;建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分审查相关专业内容和范围等过程.房地产开发公司在施工报建阶段,要*在建设单位施工报建登记;而且建设方对工程进行发包,确定施工队伍等,建委组织职能部门还要审查工程开工条件,并核发《建筑工程施工许可证》.同时,在商品房预售许可阶段,还要由房地产管理部门*预售登记,核发《商品房预售许可证》,开发企业申请*《商品房预售许可证》要提交有关资料.

第三步就是房地产项目权属初始登记阶段.此阶段由房管局核准新建商品房所有权初始登记,开发商应提交相关材料包括申请书、企业营业执照、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料房屋测绘成果、根据有关规定应当提交的其他文件等.大型房地产开发过程是比较繁杂的,因此房地产开发企业一定要特别注意每个环节,这样才能保证房地产项目在每个阶段能够顺利进行,在后续阶段更快速地运行.

二、房地产的质量管理

房地产行业现在的发展形势强劲,同时房地产也关系到社会民生问题,而且房地产行业也是目前大众议论的热点,人们关注的问题有很多,特别是其中的房地产工程的质量问题.房地产工程质量问题牵涉到许多公司企业,有关于设计方面的、施工方面的、监理和分包方面的,也有投资主体的房地产开发企业工程质量管理方面的问题.既作为建设主体又作为投资单位,房地产企业需要面对的是千家万户,因此房地产开发公司对工程质量要求一定是高标准的.同时,房地产开发企业在关于工程质量的管理上也处于主导地位,房地产公司对工程质量的管理显得尤为重要,因此要加强房地产企业对房地产质量管理的探究.

(一)规划设计阶段的质量管理

工程项目的质量是设计意图被实现的程度.质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标进行的监督和管理活动.质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定,对所选用的材料和设备进行质量评价,对整个工程中的工作质量水平进行评估,将取得的质量数据和承包商履行职责的程度和国家的有关规范、技术标准、规定进行比较,并作出评判.工程项目设计是根据建设工程的要求,对工程项目所需要的经济、技术、资源、环境等各方面进行综合分析,并且对工程项目设计文件的有关活动进行编制,通过设计使工程项目的质量目标和质量水平具体化.

第一,关于设计阶段质量的控制依据.应该加强法律、法规的规范作用,增加对城市规划有关工程建设及质量管理方面的关注,满足国家规定的建设工程设计深度的要求,认真落实有关工程建设的技术标准.在设计阶段的控制依据是比较重要的,在这一阶段要认真严格地落实质量要求,高标准地完成各环节.

第二,关于设计阶段质量控制的主要任务.设计阶段的质量控制过程,它的实现通常是通过设计阶段成果优化和事前控制.设计要求文件在这个阶段中起到至关重要的作用,工作人员在各个设计阶段前编制好一份设计要求文件,并且分阶段上交给设计单位,明确各阶段的设计要求和内容,是关于设计阶段进行质量控制的主要手段.

(二)关于施工阶段的质量控制

关于项目施工过程的质量控制,其实就是程序控制和过程偏差控制,对工作过程和阶段性成果进行比较就是所说的过程控制.需要在工作实施过程中找出偏差;使用合同说明和实际工作成品和半成品进行比较,找出偏差;使用施工方案、施工作业顺序和工作过程顺序进行比较,找出偏差;运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪,得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议;对工程中的配套设备进行检验;工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度;对于主要设备的试验和检查,可考虑到制造厂进行.

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