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主题:房屋租赁论文写作 时间:2024-02-08

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【摘 要】 随着市场经济的不断发展,个人房屋租赁(非住房)市场异常活跃,其涉税问题也成为社会关注的热点.文章结合实际案例,从出租方、承租方、税务机关三个角度对个人房屋租赁(非住房)整体税负过高、偷逃税现象严重、承租方成本差异化、税收公平性受损、税收征管困难等问题进行了深刻剖析和相互印证,并以此为基础提出了推进税制改革,降低整体税负,提高信息管理水平,创新租金认定方式和税收征管模式,注重宣传实效,提高纳税意识等多项思考和建议.

【关键词】 个人房屋租赁; 整体税负; 税收公平; 税收征管; 税制改革

【中图分类号】 F239.41 【文献标识码】 A 【文章编号】 1004-5937(2018)01-0075-05

一、引言

经营性房屋租赁从不同角度可以分为多个类型(见表1),按照纳税义务人性质可以分为一般纳税人和小规模纳税人,小规模纳税人又可以分为单位和个体商户、其他个人,按照房屋属性可以分为住房和非住房,本文主要是对其他个人的非住房(如商铺、写字间等)租赁涉税问题进行重点分析研究.

根据国家相关财税政策,个人房屋租赁(非住房)涉及的税种主要包括增值税(营改增之前缴纳营业税)、房产税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税7项税费.目前针对个人房屋租赁(非住房)涉税问题的研究文献较少,而且研究深度较浅.例如对整体税负的研究仅提出其整体税负较高,但是具体税负有多高没有准确的数据支撑,又如对税收征管难的分析仅限于税务机关的角度而没有站在出租方、承租方的层面进行深刻剖析.本文希望在现有学术研究基础上进行拓展,紧扣税收政策,从实际案例着手,精准计算整体税负,而且多角度多层次进行深入系统研究,并提出一些创新性的思考和建议,这对于探索解决个人房屋租赁(非住房)涉税问题具有重要的现实意义.

二、个人房屋租赁(非住房)涉税问题及原因分析

(一)出租方税负过高,偷逃税现象严重

1.税制较为复杂,整体税负过高

表2对营改增后个人房屋租赁(非住房)税负计算的政策依据、计算公式进行了详细说明,并计算出了税负值.在实际申报、纳税时,对于合同中载明的租赁金额税务局并不进行含税或不含税的区分及认定,因此,整体税率等于各项税收之和/合同载明金额等于30.16%,即假设出租方取得100万元的租赁收入(非住房),共计缴纳各项税费30.16万元.

宏观税负分为狭义税负和广义税负,其区别在于狭义税负的计算口径为税收收入,而广义税负的计算口径为包含非税收入在内的所有政府收入,由于在计算个人房屋租赁(非住房)税负时不涉及非税事项,因此为了统一口径在此选取狭义宏观税负[1].表3通过2011—2015年五年的数据计算出了中国平均狭义宏观税负等于年均税收收入/年均GDP总量等于18.50%.结合图1可以看出,个人房屋租赁(非住房)的税负30.16%明显高于平均宏观狭义税负18.50%,整体税负过高.

那么导致个人房屋租赁(非住房)整体税负过高的主要原因是什么呢?通过表2可以看出,税制繁杂、税目过多是导致税率过高的关键因素,目前个人房屋租赁(非住房)涉及7个税种,单税种税率并不高,但是整體加总后其税率非常高,这也是下一步税制改革中应该予以综合考虑、整体降负的关注点.

2.纳税意识淡薄,偷逃税现象普遍

出租方为个人的房屋租赁(非住房)行为,出租方对房屋租赁纳税的认识可以分为三类.第一类,完全无纳税意识,完全不知道房屋租赁收入要缴纳相关税费,自然地认为合同载明的租金就是其应该实得的.第二类,知道房屋租赁会产生相关税费,但是不会主动申报纳税.如果承租方要求其提供*及完税凭证,多数会采取拒绝将房屋租赁给对方或者通过推高租金转嫁相关税费的措施.第三类,有纳税意识,也会主动申报,但是会通过与承租方签订阴阳合同等手段达到偷逃税的目的.

在实际操作过程中鉴于出租方从自身利益考虑,第一类和第二类比较常见,第三类较为少见,即纳税人的纳税意识总体偏低.这种低纳税意识也在一定程度上导致了偷逃税现象较为普遍.如北京市朝阳区地税局调查,真正纳税的房屋出租人仅为20%[2],这一数据客观地反映了房屋租赁纳税率过低,偷逃税现象非常严重.

(二)承租方成本差异,税收公平性受损

在个人房屋租赁(非住房)市场交易中,承租方可以分为两类,一类是对公单位,另一类是个体工商户或其他个人,不同类型的承租方其租赁成本会有所差异.

1.假设承租方为对公单位,其承租成本较高

承租单位为对公单位,由于其财务核算相对严格,一般会要求对方提供房租增值税*及完税凭证,以此作为税前列支依据.下面结合某公司实际案例进行分析:

A公司为一般纳税人,属于连锁零售企业,房屋租赁需求较大,2016年共承租个人商铺10套,与个人签订了10份房屋租赁合同,合同总金额238万元.

在实际操作过程中存在两方面的困境.第一,10个出租方均表示不提供租金*,也不会因此降低房租,否则会以同样的价格租给其他承租者而不需要提供房租*.第二,企业为了控制税收风险,规范核算,代10个出租方缴纳了相关的税费,取得了房租*和完税凭证,税前列支,共代缴税费71.8万元,剔除增值税11.33万元(可以进行税额抵扣),增加成本60.47万元.另外,由于企业替其他纳税义务人承担了税费,而且在税前列支,在企业所得税汇算清缴时要调增所得税15.12万元,综上该企业2016年房屋租赁行为最终承担的成本X等于238/(1+5%)+60.47+15.12等于302.26(万元),企业除238万元租金外,还承担了64.26万元的涉税成本,租赁成本较高.

2.假设承租方为其他个人,其承租成本较低

仍以上述案例为例,假设承租方是个体工商户或其他个人.第一,大多数承租者对于承租房屋会引致出租方一系列税费并不知晓,退一步讲,即便其心里明白,但是由于其并不是直接的纳税义务人,也会采取事不关己的态度;第二,由于其财务核算不健全,加之从个人利益出发,一般不会要求出租方提供房租*和相应的完税凭证,否则会推高租金增加其成本.上述两种因素叠加造成如果租赁双方均为个体工商户(或其他个人)的话,纳税的可能性微乎其微,其最终承租成本Y为238万元,不会产生相应的涉税成本,租赁成本较低,这种低租赁成本也间接地导致了税收大量流失.

结论:关于对不知道怎么写房屋租赁论文范文课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文附近租房信息论文开题报告范文和文献综述及职称论文的作为参考文献资料下载。

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