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总书记在十九大报告中指出： 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位, 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居.
2017年最后一个季度以来,以工商银行、建设银行、中国银行为代表的大型银行率先推出住房租赁市场相关金融产品、和房地产集团或企业签订战略合作协议等,以积极促成金融和房地产行业的良性循环.
股份行、城商行、农商行等中小银行在机构布局、资金成本、客户基础等方面不及大型银行具有明显优势,较难满足住房租赁业务周期长、资金量大的需求.但是,中小银行由于机制灵活,对创新业务的推进和实施反应迅速及时；和当地政府、本土企业具有良好的政银、银企合作基础,仍然可以寻找到开展住房租赁业务的价值.
商业银行和房地产行业的既有关系
较长时间以来,我国金融和房地产行业的关系,尤其是商业银行和房地产行业的关系主要通过信贷业务得以构建.2008 年至2017年,我国商业性房地产贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款余额十年复合增长率分别为21%、14%和22%.截至2017年末,我国房地产贷款余额增长至32.25万亿元,同比增长20.9%,占同期金融机构人民币各项贷款余额的26.8%.其中,房地产开发贷款余额增长至7 万亿元,同比增速为21.7%；个人住房贷款余额增长至21.9万亿元,同比增速为22.2%,占房地产贷款余额的67.9%.
个人住房贷款占房地产贷款的比重较大主要源于一是从需求端讲,我国传统观念认为,只有买房才是“安家置业”,近几年来,以一、二线城市为代表的人口净流入城市具有较大的购房刚需,再加上投机性的买房需求,推动购房“加杠杆”.二是对于信贷主要供给方来讲,个人住房贷款是商业银行较为优质的信贷资产,是发展银行零售业务（如信用卡、个人理财、个人存款等）、增强个人客户黏性、提升零售产品交叉销售的重要引擎.因此,在过去十年里,房地产交易中的购房端（需求端）几乎和商业银行的个人信贷业务是相互“绑定”的关系,再加上商业银行通过向房地产开发商发放贷款、永续债、建立产业基金等方式为售房端（供给端）提供资金支持,商业银行在房地产交易的资金链上扮演着重要角色.货币供应量、信贷政策、贷款利率等因素均对房价的波动产生重要影响.2017年1～12月, 全国商品住宅平均销售价格为10455元/平方米,和上年同期相比涨幅为5.6%.
商业银行布局住房租赁市场的契机
从政策层面上讲,2016年国务院 发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》）,为建立住房租赁市场体系打开了政策红利的大门.随后,九部委、住建部、国土资源部以及11个城市陆续发布了加快发展和规范本地住房租赁市场的相关文件,其中增加新建租赁住房供应、扶持国有企业发展规模化租赁、扶持发展专业化住房租赁企业、租购同权、建立政府住房租賃交易服务平台等是被提及较多的政策要点.
从市场需求上讲,人口净流入的大中城市的住房租赁需求量更大.2017年我国流动人口规模为2.5亿人,其中在现住地购房人口占8.6%,租赁廉租房和公租房人口占0.3%,租住私房的人口占67.3%.2017年全国住房需求较上年末增长57个百分点.其中,北上广深一线城市租房需求占全国的13%,成都、重庆、杭州、武汉等12个新一线城市租房需求占全国的20%.
从国际比较上看,我国租赁房屋占比和租赁人口占比均低于发达国家.英国、日本、美国等国家的租赁房屋占比和租赁人口占比保持在30%以上,而我国的租赁房屋占比和租赁人口占比不足20%.美国和日本的住房租赁市场规模在交易市场规模中占比达50%以上,而我国住房租赁市场规模在交易市场规模中的占比不足10%,住房租赁市场发展空间较大.
商业银行开展住房租赁业务的模式
从现行模式上看,我国商业银行布局住房租赁市场仍然主要是扮演资金供给者的角色,并在不同程度上参和了间接融资市场和直接融资市场.
间接融资市场上,仍然以信贷业务为主.参和者主要是大型银行,就目前推出的住房租赁贷款模式,主要可以分为三种：
第一,和地方政府或龙头房地产企业联手打造住房租赁交易服务平台,向租户提供个人住房租赁贷款.住房租赁交易服务平台用以保障房源的充足和可靠,目前一些银行推出的个人租赁住房贷款实质上是一种指定用途的类个人信用贷款,具有长租需求的贷款申请者满足一定条件（年龄、社保缴存期限、个人征信记录等）, 一次清房租后,银行可以对其放款, 贷款用途限定于只能是交房租.目前银行提供的最高额度可达100万元,且为一次性放款,额度有效期长达10年,利率小于购房贷款利率.
第二,和租赁住房建设主体达成战略协议,为企业端提供租赁住房开发贷款.目前银行可提供的最高融资金额达项目总投资的80%,期限长达25年；同时向该住房建设主体的租户提供个人租赁住房贷款.和第一种模式相比,银行加强了在租赁住房市场上的参和程度,在企业端和个人端同时分别提供租赁住房开发贷款和个人住房租赁贷款,不仅有利于扩大租赁房源供给,稳定租赁关系,而且还有助于银行提高对公客户转介零售客户的客户转化率.
第三,和大型房地产企业携手打造新房长租社区项目,实现商品房开发销售和租赁经营的一体化运作模式.通过设立保障性基金、投资住房租赁服务公司等方式,银行和长租住宅领域的房地产企业共同成长,参和住宅从开发、租赁、运营、物业管理、综合整治等整个租赁产业链, 同时整合银行金融资源,为长租住宅市场提供一揽子综合化金融服务.相较于前两种模式,银行参和的阶段前置,有利于构建住房租赁产业链的闭环,但真正推出相关产品进行交易流转可能需要较长的时间.
随着稳健货币政策的推进,再加上住房租赁市场的迅速发展和资金需求的不断扩大,仅从信贷渠道获得资金的规模愈加有限.《意见》中提到,鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持.支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品.稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点.以CMBS、REITs、类REITs等房地产资产证券化为代表的直接融资方式将有望成为另一个重要的资金来源.
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