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房地产泡沫论文参考文献：
1.库存究竟多少?
现在人们习惯用7亿平米来概括当下的楼市存货,这严重低估了楼市面临的严峻供求失衡.这7亿平米仅是待售面积,即非意愿性存货.如果我们考察商品房在建面积,商品房之外的保障房,公用建筑和单位自建等,那么面积可能超过80亿平米,仅商品房在建和待售就超过50亿平米.
如果仅考虑商品房一项,去库存的压力有多大?2015年全年商品房销售大约13亿平米,新开工可能还略多于此,因此2015年房地产库存去化的进展不大.考虑到2015年70个大中城市中,除东北地区之外,大部分城市的房价同比上升,因此销售提速困难较大；库存去化唯有缩减新开工和土地购置.因此在未来2-3年,房地产投资维持-10%到零增长,新开工逐渐回落到10平米以下是唯一出路.
2.地产金融风险多大?
涉及房地产金融的存量总体比较巨大,其中包括按揭贷款,开发贷款,住房公积金贷款,债务融资等.可能还应包括少量的境外借款和土地收储整理中心的贷款.最为粗略的估算方式是,购房者商贷和公积金贷款约13万亿；按照房地产每年开发投资约9万亿,开发商自筹及借入资金可供约18年开发测算,约15万亿；目前50亿平米存货价值约10万亿,则小计约25万亿.由此看,需求侧的13万亿和供给侧的25万亿,共计约38万亿.也就是说,中国房地产行业的融资额对银行信贷占比大约在15%-20%,这是个相对较低的估算.目前看,地产金融的总体不良还比较低.
但我们不得不观察到另外两个因素,一是楼市下行的强烈外溢效应；二是楼市下行的存货减值问题.考虑到当代银行的风险管理体系普遍采用抵押贷款,而实体经济的抵押物通常和地产密切相关,因此商品房价格的下跌往往波及实体企业的贷款质量.考虑到房地产在建面积之庞大,因此持续的价格下跌可能会带来存货减值,甚至在建烂尾.
我们认为中国地产金融风险是巨大的,而不是前任银监会负责人所称,即便房价下跌30%甚至更多也无损银行业稳健.我们不清楚近年金融监管部门是否做过压力测试.我们粗浅地认为,中国金融体系难以承受房价下行30%的直接和外溢效应.
3.土地财政是否崩溃?
许多人担心中国楼市的下行可能使地方政府的土地财政难以为继 手.从分税制改革之后,地方政府基本失去了主要税源,财源上收,事权下沉.2005年初开始,土地财政扮演了地方政府重要的新增财源,2013年中国土地出让收益金达到峰值的接近4万亿元,而在2015年可能跌至不足2万亿,今后数年随着楼市去库存,土地出让金总额可能继续萎缩.如何衡量这已经和继续失去的每年超过2万亿元的土地出让收益给地方财政带来的压力?
我们认为,从目前和十三五观察,地方财政最痛苦的因素并不在于土地财政问题.
我们需要从多个角度去理解土地财政的冲击.
一是经过近3年的财税改革,地方财权更弱而不是更强,更依赖 财政转移支付.从财政支出看,全部财力的85%由地方财政支出.因此财政压力并不单纯体现在地方和基层财政,而是更多地向 财政转移.
二是经过地方存量债务置换之后,地方财政暂时熬过了最艰难的2014年,现在情况略好.
三是地方政府的土地出让净收益率并不高,大约在10%-15%,其基本用商品房开发的土地出让收益,去补贴工业开发园区、棚改和地方配套基建等的支出.表面上看地方政府土地出让收益额大幅缩减了2万亿以上,实际缩减新增可用财力也就每年三四千亿.
但土地财政的萎缩必然使地方政府对工业,对城建,对基建项目的地方配套资金能力大大缩减.因此我们粗略的判断是,即便土地出让金在今后三五年持续低迷,也并不是引发财政困难的主要因素.中国财政面临的真正挑战在于碎片化的、缴费率过高的社会保障体系能否经受得住老龄化的冲击.不过土地财政带来开发区凋敝,城建拖沓无力则是必然.
4.楼市成功去库存的机会多大?
如何楼市去库存是否成功?这很难定义,我们觉得,库存等于2年的在建加上3个月的待售大致可以说是合理.而每个月可能的去化大约为1.2亿平米,如果库存降至33亿平米大约可说楼市已正常化.按每年销售14亿平米,每年新开工不高于10亿平米推算,中国楼市去库存进程大约需要维持4年,到2019年前后基本回到正常库存.
达成去化的机会有多大?取决于市场也取决于政策.地产调控的政策后手我们稍后再论,在此我们观察关键的市场因素.
一是中国城市化率仍只有55%,人口迁徙仍将延续,这和日本在20世纪70年代中后期城市化率已高达80%的差异性很大.城市移民和农民市场化的大约2亿待城市化人口,其潜力仍将持续释放至少8-10年.
二是城市化率本身的提高会带来地产更新改造需求,以3-3.5亿户城市家庭,即便以年更新率2.5%估算,这块需求可达每年约800万套住宅需求.
三是中国大中城市中,建成年代早于1998年的市中心老旧房屋,往往是政府或国企的房改房,至少有约50亿平米,通过行政力量进行老旧房屋拆改的可能性也依然存在.看起来,如果中国经济和居民收入没有显著恶化的话,中国楼市维持微增的去化速率,并在未来四年达成去库存的市场力量仍然很有可能.
5.地产调控政策后手?
从煤炭钢铁艰难的去产能进程,以及有限的政策后手,人们联想到了中国房地产.其实地产和实业的差别还是很大.
一是地产无所谓产能问题,只有库存问题,产能问题是建筑商的事情；
二是地产商的资产无所谓专用性的问题,厂房机器设备因其高度的专用性和技术折旧,使其处置非常棘手,而房屋大致没有这种特性.
三是开发商的国企占比相对较低,开发商总体上仅仅是个总包商,从业人员不多且流动性巨大.地产危机的冲击主要还是金融财政问题,而不是产能或从业问题.
结论：关于本文可作为房地产泡沫方面的大学硕士与本科毕业论文中国房价将害尽中国人论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。
中国房地产泡沫形成逻辑和政策建议
摘 要中国房价一直居高不下，大量学者认为中国房地产市场中存在价格泡沫，本文将在相关数据的基础上讨论脱离市场基础的房地产价格如何形成，以及对如何平。
对中国房地产泡沫论和总结
摘 要对于房地产泡沫的问题，各学者在近二十年内的文献里都做出了详细的研究。本项目旨在以房地产泡沫论为切入点，主要从其理论意义与现实角度，总结房地。
中国房地产信托市场存在问题解决
摘要：房地产业是我国国民经济发展的一个重要的支柱型产业，房地产信托则正是有效连接我国房地产业和金融业的一个桥梁，承担着为投资者获取收益和为房地产。