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摘 要：本文以万科、恒大、万达三家中国典型房地产企业为代表,回顾中国房地产开发行业40年来的发展历程.未来,建议提高政府在房地产开发过程中的参与度,拓宽房地产开发融资渠道,形成更加精细化、专业化的房地产开发业内部分工.
关键词：房地产 开发业 发展回顾
一、中国房地产开发历史沿革
现在意义上的房地产开发是在1978年以后逐步发展起来的.1980年9月,北京市城市开发总公司成立,房地产综合开发的大幕拉开. 1984年9月,国务院决定“建立城乡综合开发公司.对城市土地、房屋实行综合开发.”这之后,各地房地产公司如雨后春笋般涌现.
1998年住房货币化改革后,房地开发企业发展迅猛,总体上呈现出以下特点：房企数量不断增多;规模持续壮大;房地产行业集中度加速提升.一方面,企业集中度越来越高,龙头房企在拿地、品牌、资金成本等方面具备明显优势,2016年,中国10大房企的总计销售额集中度接近19%;另一方面,城市集中度越来越高,2016年,中国十大热点城市总销售金额占全国总销售金额的34.55%,城市分化显著.
二、中国房地产开发企业发展历程——以万科、恒大、万达为例
(一)万科地产
1.1984年-1994年：多元化的加法
1988年,万科实行股份制改革,成为中国第一家社会公众持股公司;同年开始进入房地产行业.在90年代中期,万科的主营业务包括商贸、房地产、对外贸易、文化传播等四大内容.然而多元化在万科的发展过程中,却成为了负担.在1993年,万科决定放弃发展综合商社模式,確立了以城市居民住宅开发为主要业务的专业化经营战略.
2.1994年-2004年：专业化的减法
1994年,万科开始逐渐走上了专业化的房地产公司发展道路,确立以下三项战略调整方向：
（1）从多元化经营向专业房地产集中.万科合并贸易公司,先后转卖盈利状况良好的供电厂和印刷厂,回笼资金.随后又将国内最大的“怡宝”蒸馏水生产厂转让给华润.2001年,万科将万佳百货72%的股份转出,至此彻底退出地产行业无关的领域.
（2）从多品种经营向住宅集中.万科从酒店、公寓、住宅、别墅、写字楼等种产品经营转向以住宅产品为主的专业化开发模式.
（3）从多城市分散向北京、上海、深圳、天津四大城市集中.从地域上看,万科由1993年的13个城市收缩至1999年的4个城市,集中力量在上海、北京等经济发达、人口众多的区域经济中心进行规模开发,形成“点-线”开发战略（指在重要交通干线沿线选择开发住宅的城市）.
3、2004年至今： 精细化的乘法
2000年开始万达进行第二轮扩张战略,由专业化向精细化转型.推行区域化扩张,实行“点—线—片”战略.将发展重心立足于珠三角、长三角、环渤海和几个内陆核心城市,实现资源的集约化经营.
截至2016年,万科的全年销售面积166.7万平方米,销售金额达3647.7亿元,在全国商品房市场的占有率进一步上升至3.1%,总市值2207亿元.
近年来,由于万科股权结构分散,以华润为代表的国有资本和以宝能系为代表的民营资本打响了对万科股权的争夺战,这也暴露出万科发展过程中一贯忽视的公司治理问题.
(二)恒大地产
1.1996年-2006年： 抢占先机,占领市场
1996年,许家印在广州成立恒大,1997年开始运营房地产行业.公司在亚洲金融风暴中逆市出击,敏锐地跟上了当时即将取消福利分房、实行住房商品化的时代浪潮,凭借“小面积、低、低成本”的策略抢占先机,其1997年开发的第一个楼盘金碧花园两个小时抢购一空,实现销售额8000万元,获得了公司起步发展极其宝贵的第一桶金.
2.2006年-2013年：布局全国, 走向国际
2006年开始,公司布局全国,从广州迅速拓展到上海、天津、武汉、成都等全国20多个主要城市,开发项目从2个增至50多个.2008年金融危机下,恒大上市融资的计划被迫搁浅,资金缺口一度高达120亿元以上.危机巨变下,许家印决定寻求海外资本的帮助.他奔赴香港,获得香港新世界主席郑裕彤1.5亿美元的投资入股,又先后获得中东某投资局、德意志银行、美林银行等多家机构近3.5亿美元的资本,最终化险为夷,渡过难关.恒大在随后几年中的快速扩张,也得益于其前期的资本积累.
3、2013年至今：地产为主,多元产业协同发展
与万科的路径相反,恒大是由专业化走向多元化的典型.2014年,恒大将多元化作为企业的重点发展战略,逐渐涉足了体育、教育、饮用水等多个领域.最广为人知的是恒大通过足球运营来打响品牌的战略,取得了巨大成功.
2016年,恒大地产销售额达3810亿元,超越万科位居榜首;总市值595亿元; 总土地储备达到2 .29亿平方米,成为土地储备最丰富的房企.未来,恒大将继续把多元化作为企业的重点发展战略,以民生住宅产业为基础,打造文化、旅游、快消及体育等产业协同发展的多元化布局.
(三)万达地产
1.1988年-1991年：初生——奠定基础
1988年,万达前身——大连西岗住宅开发公司圆满完成了大连市棚户区改造项目,在当时扭亏为盈,赚得了企业的第一桶金.
2.1992年-1997年：立足——雄踞滨城
1992年,大连万达集团有限公司正式成立,成为东三省首批股份制试点企业.这一时期的万达,并没有确定商业地产为核心的开发模式,而是进行了多元化的探索,涉足机电、制造、酒业等多个领域.
3.1998年-2001年：扩张——跨区域发展
2000年,万达决定以房地产开发作为集团核心产业,确定了商业和住宅地产并重的发展模式.南下成都、北上长春,在全国多个城市开始高速扩张.
结论：关于对写作房地产论文范文与课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文房地产论文开题报告范文和相关文献综述及职称论文参考文献资料下载有帮助。
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