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摘 要：近年来,人民币汇率呈现稳升不降,房地产价格却有走低之势,二者之间的关系是我们关注的焦点之一.本文从宏观方面分析汇率对房地产市场影响的路径,运用VAR模型分析得出汇率在一定程度上导致了房地产价格的下降,并且主要是通过国际资本流动和货币供应量两个途径.
关键词：人民币汇率；房地产价格；VAR模型
一、引言
房地产是我国的支柱型产业,对我国的经济发展起到了推动作用,为避免出现房地产泡沫过度,自2003年起,我国持续出台政策,调控房地产市场.但从表象来看,我国的房价基本持续走高,一方面代表了我国的经济快速发展,另一方面,也说明了房地产市场可能出现过度膨胀,不易控制.国内的经济支持等是促使房地产发展的原因之一,而我们也应该考虑到国外的影响因素,我国自2005年踏上汇率改革的路程,近十年来,从盯住式的固定化汇率政策到有管理的汇率政策,再到进一步放开的管理浮动汇率政策,我国的经济和国际经济紧密相连.经济国门越来越开放,国际经济对我国的经济影响需要越来越重视,汇率的波动无疑是我们审视国际经济和我国经济联系的窗口之一.汇率的波动最直接的就是会影响国际资本的流动,大量的资 够影响国内的投资品,房地产正是需要大量投入的产业之一,也是投资者热衷的投资品之一,而汇率一段时间以来都被严重高估,不利于国内的经济发展.因此,在我国进入汇率时代之际,研究房地产的发展趋势就应该考虑汇率的影响,这二者经历改革的时间也基本重叠,二者的关系越来越紧密,汇率和房地产业是相互影响,研究汇率和房价之间的关系,有助于为调控房地产业提供新思路,促进我国的房地产业健康良好发展.
二、汇率和房价关系的理论研究
为研究汇率对房价的影响,首先从宏观上理清汇率进入我国资本市场的路径,即影响房价的途径,再从微观角度以供需理论为基础,分析汇率影响房价的具体支撑点.宏观层面以IS—LM—BP模型为基础进行分析,由于我国目前还处在利率市场化的进程中,没有完全实现利率市场化,该模型在管制利率的前提下进行分析.
IS—LM—BP模型的基本框架如下：
IS：Y等于C+I+G+NX（E）
LM：M/P等于L（Y,i）
BP：BP等于NX（E）+K（i）
其中,Y为国民收入,C、I、G、NX分别为国内消费、投资、政府支出以及净出口函数,M/P为实际货币供应量,L为货币的需求函数,i为利率,E为汇率,K为资本内流.
从一个静态时期开始,商品市场、货币市场和国际收支处于一个平衡位置,考虑汇率下降,即人民币升值的情况下,出口将减少,改善贸易收支情况,增加经常账户的赤字,并且会使得大量的国际资本流入,BP曲线向右移动.短期内人民币升值会使得进口品的价格降低,由财富效应可知,人们的消费支出将增多,即IS曲线向右移动.货币政策当局为避免汇率的进一步降低,稳定汇率的水平,会采取扩张性的货币政策,购入大量的外汇,增加货币供应量,即LM曲线向右移动,得到新的平衡点,LM曲线和BP曲线均是斜向右的曲线,比较二者的斜率,可通过分析资本项目的人民币可兑换难易程度,根据IMF的资本项目交易分类标准（七大类43项）,目前人民币资本项目实现部分可兑换的项目为17项,基本可兑换8项,完全可兑换5项,粗略算来占全部交易项目的75%（巴曙松）.具体地LM曲线的斜率较小为0.2—1.0左右,BP曲线的斜率在2.2—3.2左右（崔蕊等,2011）.国外资本的流入,国内货币供应量的增加,国民收入的增加等加大了对产业的投资力度,也刺激了国民的消费和投资,进而使得资产价格上涨.
国内货币供应不能持续增加,当货币供应量达到一定水平时,为避免通货膨胀及资产价格过分上涨产生泡沫甚至是价格泡沫膨胀,货币政策当局会采取紧缩性货币政策.此时的货币政策表现为使用对冲工具,除此,以消费需求为主扩大内需、降低储蓄率、调整外资优惠、市场开放、扩大进口等一揽子结构性调整措施,加快经济结构性调整步伐,抑制国际收支顺差过快增长势头.在紧缩性的货币政策下,国际收支盈余减少.国内货币供应减少,利率提高会抑制投资,净出口下降,由财富效应刺激的消费需求有限.得到新的平衡点,人民币升值最终会提高利率,增加国民收入.在房地产市场,提高利率会吸引外资流入,国民收入增加又会带动投资房地产及增加房地产市场的需求,在两方面的作用下,房地产的价格会升高.因此,汇率主要是通过三条渠道影响资本市场,国际资本流动、国内货币供给和经济增长.
三、人民币汇率和房价的实证分析
在前述的理论分析中,我们发现一些问题有待进一步检验,汇率降低是否会使房地产价格下降,影响房地产的成交量；汇率是否通过外商投资、国内货币供给、经济增长途径间接影响房地产行业,其中每一条途径的影响程度又如何.在房地产下滑时,汇率会抑制还是会加剧其下滑.为了解答这些问题,通过计量经济学方法进行实证检验,下面给出具体的分析过程.
分析汇率对房价的间接影响,外商投资、货币供给及经济增长对房价的直接影响,简单的线性模型无法满足.而结构向量自回归模型（SVAR）能够满足要求,综合考虑各变量间带有滞后期的因果关系.
1.变量选取
选取人民币对美元的直接标价法表示汇率Exchange Rate（ER）；房地产销售价格采用房地产销售额和房地产销售面积的比值来表示House Price（HP）,这是目前能够表示房屋价格的较直接方法,因为截至到2011年,我国不再公布全国的房地产销售价格指数,改为房地产销售分类指数,计算口径不一致,为避免导致11年前后价格指数偏误,采用较直接的比值算法；对于国际资本流动International capital flows（ICF）采用较简洁的计算公式,国际资本流动等于外汇储备增加值—贸易顺差—实际用外商投资FDI；M2代表货币供给量；由于GDP没有月度数据,用工业增加值The industrial added value（IV）来近似代表经济增长.近年,房地产的一系列改革从2003年开始,而汇改则是以2005年为标志性的起点,再考虑数据的可得性,我国缺少2005年1月—7月的进出口总值数据,因此,本文样本量选取为2005年8月至2014年1月.汇率数据来源于国际清算银行,房地产销售价格数据和工业增加值数据来源于国家统计局,国际资本流动的相关数据和货币供应量来源于中国人民银行.
结论：适合人民币汇率论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关外汇兑人民币开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
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