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摘 要：农村集体建设用地使用权流转在法律上还存在一些障碍,但农村集体建设用地使用权转让、出租及抵押等现象已普遍存在.本文分析了我国集体建设用地流转的内涵、形式、特点、作用以及目前存在的问题,在此基础上进行了几点思考和建议.
关键词：集体建设用地土地流转土地使用权
一、 集体土地流转的内涵、形式、特点、意义
1.内涵
广义上,集体土地流转可分为所有权流转、使用权流转和土地用途流转.农村集体土地所有权流转是指由于国家征用,土地所有权由农民集体所有转变为国家所有的一种方式;土地使用权流转是农民集体或个体农户将其使用的集体非农建设用地通过出租、转让、入股等方式让和他人使用的行为;土地用途流转是指农村集体农用地向集体非农用地转变,改变了土地利用方式.狭义所谈的土地流转一般是指土地使用权的流转,是指农民将其土地承包经营权按照“依法、自愿、有偿”的原则转让给其他单位或个人.
2.主要形式
目前农村集体建设用地流转的形式较多,主要有5种：一是随着企业发展的自身要求,企业间合并、兼并、重组及股份制改造改组,出现了集体建设用地使用权的转让；二是乡镇、村级集体经济组织为发展经济,以集体建设用地使用权作价出资或人股、联营形式兴办内引外联企业；三是因企业间债权债务等原因,司法裁定造成的集体建设用地使用权的转移；四是利用闲置的集体建设用地进行出租；五是集体土地使用权随农民住宅转让、出租等.
3.特点
(1)参和主体多层次性,包括乡村组织、农村经济合作组农民个人等；(2)土地流转方式多样性,包括转包、转让、互换、出租和股份合作等形式；(3)流转期限不等,既有期限达10～30年的长期租赁,又有1～2年的短期出租；(4)流转的规模不断扩大,速度加快；(5)流转活跃度和城市化水平有紧密联系.一般情况下,经济发达、城市化水平越高的市、县,其集体建设用地流转越活跃；而经济较落后的地区,集体建设用地流转则相对较少.因此,集体建设用地流转大多发生在城乡结合部.
4.意义
农村土地流转对我国农村经济的发展起到了一定的积极作用.首先促进了农村经济的活跃和农民收入的增加.实行土地转包以来,农民在外出打工之际,可将承包的土地转包他人.促进农村经济的发展.其次,提高了我国农村土地的利用率,减少了农村土地的荒芜现象.再次,土地流转有利于农业产业化经营,促进农业结构的调整,推进农业规模化经营和集约化经营的水平.在实行农业产业化经营过程中,农户和企业或市场 联合起来,二者互惠互利,相互依存形成了新的农业经营模式.
二、存在的问题
1、农村非农建设用地的流转的法律环境不够宽松.农村非农业建设用地在法律上是禁止流转的.农村非农建设用地的流转只能自发、私下的进行,这给土地的利用直接造成混乱,使得城乡建设用地总量难以有效控制.
2、在集体土地使用权流转过程中存在损害农民利益的现象.有的部门和企业利用农民法律意识和法律知识严重缺乏的弱点,避开政府的监管,通过私下和农民签订土地流转合同,按较低的补偿标准支付补偿费获取土地后,又高价卖出,无形中盘剥农民的利益.
3、农村集体土地使用权流转机制不健全.由于《土地管理法》对农村土地流转尚无明确规定,国家、省、市至今没有规范的政策指导操作,没有具体明确的土地流转管理主体,目前的土地流转大多处于自发和无序状态.
三、集体建设用地使用权流转模式
农村集体建设用地使用权流转的产生对保护耕地,盘活存量土地资产,促进土地资源优化配置等方面起到了一定的积极作用,是符合市场经济规律的,是发展市场经济的客观要求.
延吉市为例,据统计,延吉市农用地保有率高打75%以上,但农业产出仅占延吉市GDP不到2.5%（2009年延吉市统计年鉴为准）比重,非农业用地储备不足的同时农村建设用地较为浪费,和之对应,延吉市的城市化进程相对滞后.如何盘活集体建设用地,可以考虑如下模式：
宅基地和承包地分开,搬迁和流转分开,在依法、自愿的基础上,以宅基地置换城镇房产,以土地承包经营权置换社会保障.
这样做有利于挖掘农村宅基地被差强人意的利用率所掩盖的价值,有利于农村剩余劳动力的有效转移,有利于和谐社会的建设.
四、加强农村集体建设用地使用权流转管理的建议
1.完善和创新现行有关法律政策
使农村集体土地使用权流转进入市场有法可依,并对流转主体,流转的程序、流转期限等作出明确具体的规定,使其具有可操作性,还应当明确对违反土地使用权流转规定的行为应承担的法律后果.
2.加强对流转行为的管理
首先,依法进行集体土地使用权变更登记.其次,加强土地流转合同的规范在动员农民流转集体土地使用权必须签订书面合同的前提下,国土资源部门应当向农民提供土地流转合同的示范文本.
3.适度培育集体建设用地使用权流转市场
农村集体建设用地使用权流转市场应该是国有土地市场的补充,是建设用地市场体系中的一个有机组成部分,符合国土资源部提出的建设用地市场一体化目标的.严格控制农村非农集体建设用地总量增加,重点规范农村集体存量建设用地流转行为,适度培育集体建设用地使用权流转市场.
4.适当扩大农村集体建设用地使用权流转范围
随着乡镇企业的发展和改革,多种经济成份的出现和投资主体多元化,要突破一个“本”字,应放宽农村集体建设用地使用权流转主体和范围的限制,给予农村集体建设用地使用权流转市场一个适当的空间.否则,将阻碍农村非农集体建设用地使用权流转市场的发展.
5.建立农村非农集体建设用地使用权的融资渠道
尽快从法律上明确农村非农集体建设用地产权主体和土地权益,细化其土地权能,同时积极和农村信用社等金融机构沟通,建立农村非农集体建设用地使用权的融资渠道,为进一步培育和发展农村非农集体建设用地使用权流转市场莫定基础.
结论：大学硕士与本科地权流转毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料下载，关于免费教你怎么写流转权方面论文范文。
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