房企在取得土地权中法律风险其防范,本论文主要论述了法律风险论文范文相关的参考文献,对您的论文写作有参考作用。
法律风险论文参考文献：
摘 要：目前,国家对于房地产行业的调控不断趋于严格.愈发细化、规范的调控政策,倾向明显的供地总量以及单项土地供应规模的控制,日趋合理的土地供应结构调整等,都潜移默化地推进着房地产业的发展迈入规范化轨道.然而,对于房地产企业而言,伴随着调控力度的不断加大,取得项目用地的难度逐步加大,面临的法律风险日益递增.在贯彻依法治国的方针中,如何在法律层面上确保房地产开发企业在取得土地使用权时合法合规,成为房地产企业在新时代面临的重要问题之一.
关键词：房地产企业,土地使用权取得,法律风险
中图分类号：F293文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2017）09-0023-28收稿日期：2017-08-10
囿于土地资源的稀缺性凸显,能否取得土地使用权成为房地产企业在持续发展中的关键性因素.当下,房地产企业主要通过划拨、出让、合作开发、转让以及股权收购五种方式取得土地使用权.不同的土地使用权取得方式中,房地产企业也会拥有不同的权利、承担不同的义务、面临不同的法律风险.相较于划拨方式而言,在实践中,绝大多数房地产企业系以出让方式取得土地使用权,而在出让方式中,又以拍卖、招标为主要渠道.对此,本文仅以出让中拍卖、招标为例阐述蕴含其中的法律风险,促使房地产企业提前知晓并采取合理的风险防范策略,助力房地产企业在法律的框架内持续、良性地取得土地使用权,同时旨在促进我国房地产业的健康发展.
1 房地产企业通过出让方式取得土地使用权的法律规定
根据现有法律规定,作为招拍挂出让国有土地使用权方式的拍卖、招标主要适用于以下情形：第一,工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地；第二,同一宗土地有两个以上意向用地者的；第三,划拨土地使用权改变用途或者转让,出让土地使用权改变用途,法律、法规、规章、地方政府或者合同规定应当收回土地使用权招拍挂出让的；第四,依法应当招拍挂的其他情形.而关于招拍挂方式的总体法律规定分布于我国法律、法规、规章以及其他规范性文件等各个等级的规范之中（见表1）.
2 房地产企业通过出让方式取得土地使用权的法律风险点
2.1 房地产企业对于拍卖和招标的法律界限不清晰
通过上述关于拍卖和招标的法律规定不难发现,目前我国的法律规定中较少对两者进行明确区分,导致房地产企业在选择采取何种方式取得土地使用权时较为随意.对此,选取几个方面,对两者进行简要的分析,以便明晰及权衡拍卖和招标的利弊.
第一,两者依据的法律规范不同.调控招标行为的主要法律依据是2000年实施的《招标投标法》以及2012年实施的《招标投标法实施条例》；而调整拍卖行为的主要法律依据是2004年修订后的《拍卖法》.
第二,两者涵盖的权利范围不同.招标的范围包括工程以及和工程建设相关的重要设备、材料等；而依据《拍卖法》第三条规定,拍卖的主要对象为特定物品或者财产权利.
第三,两者最终所付出的标的额不同.在招标中,中标者一般是价格最优者；而在拍卖中,秉承“价高者得”的惯例,出价最高者获得最终的拍卖物品或财产权利.
第四,招标的整个过程是严格保密的,开标之前,招标人对于投标人的数量以及相关信息负有保密义务,不允许开启投标书.在此过程中,投标人彼此之间不知晓对手信息；而在拍卖中,竞买人之间系公开、透明的竞争关系,对于彼此的出价信息都了解,并可以在对方价格的基础上进行多次加价,旨在最终胜出.
2.2 “捆绑式”出让方式成为房地产企业不可忽视的风险点
和“捆绑式”出让方式相对的是“净地”出让,即国家在完成征地拆迁、土地平整后将土地出让给使用人的一种出让方式,相对而言法律风险较低.在实践中,为最终在招拍挂环节中赢得目标土地的使用权,房地产企业往往会附加部分原应由政府承担的义务,作为换取土地使用权的筹码,占得先机,例如承接政府指定的拆迁安置工作或旧城改造工作.依据房地产开发商在招拍挂程序中是否承担附加义务,可以将其分为两种：
第一,“主动式捆绑”模式,即房地产企业主动、自愿在前期介入目标土地的征地拆迁以及安置补偿工作,或者是附加承担目标土地的基础设施的建设、旧城区改造等开发工作.当上述前期工作完成后,再进行招拍挂出让使用权时,房地产企业便积累了对目标土地、相关附属设施熟悉度以及政府的信任度,增加了赢得举牌竞买的或胜率,同时也便于获得土地使用权后工作的开展.该项举措使得房地产开发商和政府实现双赢,完成了商业利益和公共利益间的让渡和平衡.
第二,“被动式捆绑”模式,即土地使用权的出让人在以招拍挂方式出让目标土地时明确性的、强制性的附加了诸如征地拆迁、安置补偿、旧城改造等条件,将这些义务和土地使用权捆绑式出让.
无论是“主动式捆绑”还是“被动式捆绑”均隐藏着不可忽视的法律风险,主要包括：
首先是政策风险.无论是土地的征地拆迁抑或是安置补偿工作,耗时长、效率低成为常态.前期开发周期过长导致房地产企业不得不面临其和政府间约定的不确定性以及由于政策所带来的不可预知的风险,诸如法律法规的变化导致对某项房地产开发业务的禁止或限缩.
其次是资金风险.在对目标土地进行项目开发前,前置的附加工程所需的资金来源几乎完全靠房地产商自给自足.同时,由于前期尚无确定的、有形的所有权成果,这些资金难以通过金融机构贷款而得.囿于政府和开发商之间的地位差距,房地产企业也无法要求政府先行付款.在实践中,这一部分费用往往需要等到最后竞拍土地成功后从土地使用权出让金中直接扣除.因此在前置工程中,房地產企业所面临的资金风险十分巨大.
再次是竞拍风险.对于采取“主动式捆绑”模式的房地产企业而言,其并没有百分之百的把握能够成功竞拍目标土地的使用权,无论是由于自身工作的疏忽抑或是其他竞争对手的强劲实力,直至最终成功竞拍之前,这种错失目标土地使用权的风险始终潜伏.
结论：关于法律风险方面的论文题目、论文提纲、法律风险与防范论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。
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