我国房地产上市公司绩效评价,本论文可用于绩效评价论文范文参考下载，绩效评价相关论文写作参考研究。
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摘 要：运用DEA三阶段方法分析2012-2014年间我国66家房地产上市公司绩效水平.在降低环境因素和随机误差对投入变量的影响后,可以发现,我国房地产上市公司的运营效率受环境因素影响较大,技术效率不高是制约大多数我国房地产上市公司经营效率提升的主要因素,对此提出加快高技术参和度、加快降低公司国有股份所占比重和坚持公司专业化生产经营模式的政策建议.
关键词：房地产上市公司,数据包络分析（DEA）,绩效
中图分类号：F270.3文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2015）12-0020-28收稿日期：2015-11-07
1 引言
随着我国房地产行业的发展,房价增长过快、建设规模过大以及大套型住房比重过大等一系列问题逐渐影响着我国房地产行业的健康发展.为有效地解决此类问题,我国的房地产企业只有通过不断地改进和完善自身管理机制,提升经营效率,寻求解决此类问题的新方法,才能使企业在越来越激烈的市场竞争中存活下去.
本文选取66家具有代表性的房地产上市公司,收集这些公司2012-2014年间的相关数据,建立三阶段的DEA分析模型,对这些公司的经营绩效进行综合评价.经过对所选房地产上市公司的经营绩效水平进行全面分析,为相对低效率的房地产上市公司提供若干发展建议,提高其经营效率.以此证明在当前宏观政策调控经济环境下,影响我国房地产上市企业绩效水平的关键因素,从而增加房地产上市公司应对各种风险的能力,也为房地产上市公司的长期持续性发展提供强有力的保障.
2 运用三阶段DEA实证分析
2.1 三阶段DEA模型的建立
三阶段DEA分析决策单元之间的相对效率,主要对决策单元的多投入多产出效应进行量化分析,是评价决策单元是否达到技术有效的一种非参数定量分析方法.由于传统DEA模型存在缺陷,三阶段DEA模型是Fried等人（2002）针对传统DEA模型缺陷而提出的,将投入变量的松弛量看作决策单元生产经营活动的机会成本,然后再利用*A模型,将环境因素对投入松弛量进行回归分析,得出随机误差项,并将其分解为两项：第一项是统计误差项,该项服从标准正态分布；第二项无效率项,该项服从半正态分布.运用这种方法能够同时将外部环境因素以及随机误差等因素纳入决策单元的绩效分析评价过程中,将外部环境因素和随机误差因素从决策单元的效率评估过程中分离出来,使所有决策单元均具有相同的分析条件,这样就会使分析的结果更为公平和真实.介于三阶段DEA的优点,本文选取三阶段DEA分析我国房地产上市公司绩效水平.
2.2 三阶段DEA评价指标体系设计
2.2.1 样本选取
证监会将我国房地产上市公司划分为房地产开发和经营、房地产管理和房地产 服务3种不同类别上市公司.房地产类的上市公司是根据其营业收入的比重为主要分类依据的.证监会将涉及房地产三类业务中的一类及以上的营业收入比重大于或等于50%的公司,以及经营多项房地产相关业务,并在房地产业务方面的营业收入低于50%时,但比其他业务收入超过30%的公司均划入了房地产类上市公司.本文选取2012-2014年为样本期,考虑到异常样本的影响,在符合证监会房地产上市公司标准的所有公司中,剔除了在样本期间曾经退市、被ST处理以及数据不齐全等问题和在其主营业务中,房地产所占的比重没有达到最低限度（在房地产业务方面的营业收入低于50%时,但比其他业务收入超过30%）的公司.最终选取了在国内市场上市的66家房地产上市公司.
2.2.2 投入和产出指标的选取
通过分析DEA方法对投入和产出指标的基本要求以及我国学者进行相关研究时所选取的投入和产出指标,对于房地产行业投入指标,主要从人力、财力和资源3个角度去衡量.经过比较分析和测算,本文主要选取两个投入指标：公司的投入总资产和员工人数；产出指标：公司营业利润.
2.2.3 环境变量的选取
房地产上市公司的环境变量是指那些影响其绩效但不在样本主观可控范围之内的一些外部因素.本文将影响我国房地产上市公司绩效的外部环境变量概括为以下3个主要方面.
2.2.3.1 公司上市年数
企业上市年数作为企业层面的外部因素,一般来说,企业上市的时间越长,其在经营管理方面的经验就会越丰富,技术也会越成熟,从而可以带来成本的降低和效率的提升.因此,本文将选取企业的上市年数作为影响企业运营效率的环境变量指标之一.
2.2.3.2 属性（是否为国有）
房地产上市公司的属性不同,将会给企业的效率带来一定的影响.因此,需要剔除房地产性质外在环境对效率造成的不公平影响,将房地产属性分2类,分别为国有上市房地产（用1表示）和私营上市房地产公司（用0表示）.
2.2.3.3 国内生产总值增长率（GDP）
以不变价格计算,当年GDP比上一年的增长率.评价市场环境时,一般选用GDP增长率.名义GDP增长率没有剔除通货膨胀因素,不能真实反映我国的经济发展情况.因此,本文选取我国实际的GDP增长率来代表市场环境因素.
2.3 基于DEA法实证结果分析
2.3.1 第一阶段：BCC模型计算结果及分析
本文在第一阶段分析过程中采用DEAP2.1软件,对所选66家上市房地产公司2012-2014年的运营效率进行BCC模型分析,该阶段是分析在不考虑环境因素影响下各上市房地产公司的运营效率,分别得到所选66家公司在2012-2014年的综合效率（CE）、技术效率（TE）和规模效率（SE）值以及规模效率变化情况.各公司的运营效率如表1所示.
从表1可以看出,从2012年到2014年间,我国房地产上市公司的平均综合效率、技术效率和规模效率分别为0.599、0.763和0.798.说明在不考虑环境因素和随机误差因素的影响时,我国房地产上市公司的整体综合效率不算太高.同时,可以看出各年规模效率的平均值都高于技术效率的平均值.由此可以得出,我国房地产上市公司的无效率主要是来源于技术无效率,技术效率相对不高是制约我国大多数房地产上市公司效率提升的主要因素.此外,规模无效率也是我国房地产上市公司无效率的一个来源,但是居于次要地位.
结论：适合绩效评价论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关个人绩效考核自我评价开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
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