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作为最早进入内地的港资企业,瑞安集团曾凭借极具创意的“上海新天地”一战成名,但近两年,瑞安因“旧城改造”沉淀了大量资金,负债率居高不下,业绩也一度被拖累.
2013年接近年末的两个月内,瑞安接连抛售沪渝沈三宗物业.业界猜测,瑞安“瘦身”和瑞安分拆子公司中国新天地上市相关.
为上市铺垫
瑞安的速度在2012年一度慢了下来.2012年,瑞安的销售收入仅约57亿元.自去年以来,瑞安推出了一系列变革,业绩有所好转.12月2日,其发布销售业绩公告称,瑞安前11个月合约销售额为118.01亿元,较去年同期增长171%.
瑞安寄望最深的,是分拆中国新天地在港上市,以最大限度提高其优质商业资产的盈利潜力.3月1日,中国新天地正式开始独立运营,管理瑞安房地产的商业项目,黄勤道卸任瑞安建业董事总经理及行政总裁的职务,并于7月1日正式担任中国新天地的行政总裁.
“公司打算2015年上市,我们还需要一些时间去铺垫,现在瑞安大部分的商业项目移交给我们去管理了.”中国新天地商业部执行总监谭祐华告诉记者.
年末,瑞安进行了一系列资产腾挪.
12月13日,同为瑞安集团旗下的瑞安建业以11.68亿元出售沈阳项目二期.12月4日,瑞安房地产子公司和中国人寿信托订立买卖协议,向后者出售其所持的上海市黄浦区太平桥项目中126号地块的99%权益及相关负债,交易总代价估计为33.23亿元,最终总代价不得超过34亿元.11月29日,作价24.12亿元,向阳光保险集团出售重庆企业天地2号,瑞安预计,出售重庆项目将录得1.24亿元亏损.
作为瑞安房地产此次交易的委托代表,仲量联行协助完成了11月29日的交易.“在中国,办公楼物业仍是投资者最为关注的资产类别,投资者尤其热衷那些位于核心商圈且有稳定租金收入的物业.”仲量联行一名内部人士表示,今年仲量联行已完成了多个办公楼整栋交易.
外界普遍认为,由于瑞安房地产近年来在多个旧城改造项目中,沉淀了大量资金,负债率居高不下.出售部分非核心资产,有助于瑞安提高资金周转效率,轻装上阵.
除了出售资产外,瑞安还引进战略合作者.10月31日,瑞安宣布获得全球另类投资资产管理公司Brookfield的5亿美元入股.成功引入战略投资者后,中国新天地的上市步伐预计会加快.
“天地系”突围
如2015年上市成功,瑞安集团将拆分为瑞安房地产、瑞安建业和中国新天地三家上市公司.瑞安房地产作为开发商,业务集中在拿地和扩张；中国新天地则将集中在管理和经营商业物业上.
据谭祐华透露,新天地上市的资产包里,至少包括上海3个项目,重庆、武汉、佛山岭南天地等项目也可能在其中.公司希望经营管理的面积能够继续增加,由于在2015年会有好几个项目进入营运阶段,那时会是一个更好的上市时机.
黄勤道11月底曾在广州某论坛上强调,中国新天地现阶段的重点任务之一在于增加回报率.眼下,新天地还有一些最重要的资产尚未成熟.比如,虹桥交通枢纽项目还未建成,希望到这个项目盖得差不多了再上市.“短期回报率仍会低,但会尽力提高,给投资者信心”.
如今,被瑞安寄望甚深的“天地”系列已经初露全国雏形,中国新天地目前持有、经营并管理超过150万平米、资产价值近400亿元人民币的商业物业,分布在上海、广东佛山、湖北武汉、重庆.
这些项目大都体量巨大,如上海太平桥项目目前开发完成60万平米,到2020年还有近一半的面积投入使用；佛山岭南天地及武汉天地都是接近150万平米的开发总量.
谭祐华告诉记者,中国新天地的“天地”系列项目,全由瑞安自主拿地.在北京市场,虽然目前并没有在北京市场投入项目的打算,但也有一些合作或可能的项目在洽谈.
正在建设中的上海虹桥天地,是其打开全国战略布局最重要的一步棋.项目预计明年开业,总建筑面积38万平米.该项目未来租金的回报率,被寄希望于超过上海新天地当前8%-10%的年回报率.
“项目总成本将达到80亿元,至于需要几年能够盈利回本现在还不便透露.”上海虹桥天地项目总监陈建宏告诉记者,像上海虹桥这样的超级交通枢纽,从世界上来讲也是比较罕见的,所带来的人流效应也是很可观的.
在谭祐华看来,中国新天地其实是在打造一个商业社区,而非综合体.“把这个城市的传统基因好好保存,我们引进的是一种新的生活品味,这也是和其他竞争对手有所区别的地方.”
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