解决资本化退出问题成为商业物业最大难点,此文是一篇资本化论文范文,为你的毕业论文写作提供有价值的参考。
资本化论文参考文献：
所有的持有性物业现在一个最大的刚需,或者最大的难点是要解决资本化退出的问题,因为做生意一定要赚钱.简单来说一种是通过REITs来上市,这是股权性质的退出,还有资产证券化,资产证券化严格来说是一种债券性的产品,跟REITs是两类的产品,REITs不属于资产证券化,国内很多人认为REITs也是资产证券化,这是错误的.还有并购,卖给第三方,这是很多公司在走的路.如果企业实力足够强大,像新鸿基、九龙仓这样的老牌企业,可以自己持有,本身不再考虑退出的问题,是传家宝,可以传—百年,两百年.
关于我们对于持有性物业的定价,先明确以下几个定义,市场比较法,重置成本法还有估值.市场比较法是指住宅这种散售型物业,旁边万科卖多少钱,我的房子卖多少钱,这是比较；重置成本,就是我的楼盘10年前拿的地,现在拿地多少钱,核心点就是我们资产的经营理论跟我们资本化率的比值,有点类似于买股票的市盈率.我们中国目前资产的资本化率大概在6%—7%之间,新加坡大概是5%的资本化率.所以假如说你投了10亿,你做到什么时候才能说这个资产挣钱了呢?你的收益率必须超过资本化率,我们跟很多的一些开发商做交流和服务的时候,我们反复强调这一点.刚刚讲过了资本化率是6%—7%.举一个例子,有的人说我的经营利润已经大于0的时候,仅仅是一个开始,你的资产还不增值,你做到4%以后,现在利率下行,假设你的银行贷款是50%的话,8%×50%,所以你的收益率超过4%以后才能刚刚还银行的利率,如果真的要保本收益率要超过6.5%以上.
永正资本创立的初衷是想复制凯德模式,发现难度非常大,我们现在一方面在培育市场,就是给金融机构和开发商做大量的服务,同时我们在积累自己的客户网络和资源资本.真正的发起大型的持有性的地产基金,或者是REITs管理公司,这是我们的目标.
我是中国最早做REITs的人,2006年12月份我们就做了一个凯德新加坡的REITs.收购北京欧美汇我们关心几个要点,第一,多少钱买的?25亿；多大面积?7万,不含停车的面积5.5万,所以价格总建面是3.5万一平米,不含停车场是4.5万一平米.这个项目很成熟,因为这个项目一直在新三板上,真正收购这个项目的时候,它的估值是4%接收的,就像我刚刚讲过的,NPI应该做到6%—7%,这个项目我们测算一个数据大概在4%左右,换句话说它的收购价格非常高,这么高的价格收购这个项目原因何在?最关键点就在于欧美,它的杠杆,收购前才11%,而香港杠杆率的上线要45%,还有30%多的空间可以进行发债借钱,在收购完后它的负债率提高到5.3%,而这个项目收购几乎酚之百用的是债,我发的25亿全是发的债券,去买这个项目,所以我的收益率只要超过债券的成本,我这个项目就挣到钱了,换句话说你那个项目10亿,酚之百全是银行贷款,自己自有资金一分钱没有投的话,你的回报率要超过银行贷款利息就够了,这个项目就挣到钱了.
北京华联我们非常熟悉,他做的就是一个很正常的REITs,它的收益率是正常的市场收益率,年底发行的0.8新元发行的价格,其中自己保留了35.1%,他还有继续投资的,占了34.2%,公正投资是30%,他的基石投资是中国人寿、恒天,还有红牛.我们做持有性物业唯一的指标就是 流,收益率的评估,大家不要有幻想,地价上涨给你带来天然的增值,这是不可能的.
至于并购,我建议大家在资管能力不太强的时候,可以选择.建议大家要买早买,要卖就等到成熟以后再卖,在建工程非常难卖,最难卖的是购物中心,因为非常复杂.最难的是在建工程加购物中心,所以可以说是大宗物业交易里面 上的明珠.对开发商而言可能就是销售 ,我们的定义是投资银行服务,这是我们去做的,核心点要有足够高的租金收益,资产管理你要做好.而资管和运营管理的区别就在于运营管理平衡了收益率和开业,招商运营的关系,我们帮很多开发商也做了战略和管理咨询,这是我们认为最牛的,像凯德这样的资管公司强大,不依靠任何散售的收益率,还能改造不良的资产,我做一百个项目,还都不一样,这是顶级的水平.
综上所述,像凯德这样以上市公司作为主体,以上市公司为基因再做开发和运营,这是一个完整的商业模式,我把它定义为金融房地产.不要认为凯德模式就是纯粹的轻资产,其实不是的,凯德四千多亿的资产,用于这一块凯德有一千多亿,他在REITs里面是大股东,占了45%—50%的股东,资产管理非常重要,一方面要做好退出准备,—方面要把资本对接.
结论：关于本文可作为相关专业资本化论文写作研究的大学硕士与本科毕业*化和资本化的区别论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
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