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摘 要：房地产市场相对成熟的国家,注重长期性的住房供给面的调控,采用差异化的调控手段,保护鼓励居民的自住性需求,同时抑制投机需求,有力地促进了房地产市场平稳发展,值得借鉴.
关键词：房地产市场 产商 购买者
一、国外差异化调控经验做法归纳
(一)实施公共福利住房制度和房租补贴制度,住房供给充足稳定
一些发达国家主要通过提供公共住房,并对房租进行补贴,来解决低收入群体住房问题.一是针对低收入家庭建设公共租赁住房.美国,相当一部分城市发展项目经费被联邦政府用于低收入居民住宅建设,满足当地城市所设条件的低收入者可以申请入住.德国,政府对社会福利住房专门规划用地,并明确规定福利房的比例.建造的公租房将以较低的价格提供给低收入者,市场差价由政府补贴给开发商.二是政府对低收入群体进行房租补贴.美国向低收入者实施租金帮助计划,为低收入家庭、老年人、残疾人等给予房租补贴.
(二)以法律法规形式限制房价,开发商、房东涨价行为受到制约
发达国家往往通过制定法律,限制房产价格和房租市场价格,从制度上抑制房地产市场的投机需求,遏制暴利行为.一是严格限制房地产开发商的定价行为.德国,法律规定开发商制定的房价超过“指导价格”的20%,即构成违法行为；超过50%,则是“暴利”,开发商将被处以高额罚款和三年的有期徒刑.二是严格规定房东的出租行为.德国法律规定房租涨幅超过合理租金的20%,就构成违法行为,房客可以向法院起诉房东：如果涨幅超过50%,则构成犯罪.法国法律保护租客的居住权.房东要终止租约,须有正当理由,如房客不支付房租等,另外,房东即便有正当理由上涨房租,需征得房客的同意.
(三)细化税收政策,提高多套房持有和交易成本
发达国家细化税收政策,甄别不同的购房需求,提高投机者持有房地產的成本,同时鼓励自住需求.一是征收房产税.美国,房产税首套住房免征,二套房起征,第三套房和四套房征收比例不断增加.房价越高,赋税越重.房地产税率大致为1.2%～1.8%.二是征收增值税,即对房屋购买和出售时的差价征税.对于超过两年的自住房屋,在美国一些州可享受增值税率优惠,但对两年以下需全额缴纳.在法国,自住房售出免税；非自住房,持有期限未满30年的,出售时增值部分需要缴高额税.三是征收空置税、财产税等.法国,部分大城市征收房产空置税,房屋所有人自住或者出租,否则要交纳房产空置税.
（四）施行差别化的利率政策,鼓励中低档房地产的开发和购买
针对房产商和购房者分类执行差别贷款利率.美国,政府规定个人购房时区分自住或者出租,前者贷款利率低于后者.德国,地方政府投资设立的政策性住房金融机构为中低收入群体购房、建房提供优惠利率贷款.此外,建设低租金租赁房的开发商也可享受优惠利率.墨西哥,房地产开发商预先确定房屋售价,其可享受的贷款利率因预售价高低而不同,售价越低,贷款利率就越低.
（五）实施长期稳健的房贷政策,控制房地产市场的风险
通过限制购房贷款比例,控制房地产市场的杠杆,限制大肆购入房产进行炒房的可能性,控制房地产市场的整体风险.法国,规定购房者还贷数额不能超过其月收入的三分之一.新加坡,规定房贷申请人的总债务偿还比率不能超过60%.德国,住房储蓄银行施行“先存后贷”的互助模式,购房者必须在该银行的存款额达到合同金额的一半,才可以向银行申请该笔贷款.
(六)信息公开透明,发挥指导作用和稳定预期
部分国家提供房地产市场需求服务和信息指导,减少信息的不对称.美国,由政府成立房地产研究机构,保证其公正性和权威性,定期调查市场需求信息,及时对外公布,为房地产投资和消费提供引导,促进市场均衡发展.日本,政府每5年进行一次大规模的“居住实态调查”调查,搜集总结不同居民对住宅的不同需求,提供专业预测,制定住宅发展五年计划,并向社会公布,为企业的房地产开发和居民投资消费提供导向.
二、国外房地产市场差异化调控对中国的启示
解决高房价问题需从根本上解决供需平衡的问题,对供需两个方面进行调控,重在改善住房供应结构,限制房价涨幅,稳定各方预期.国外政府对房地产的调控经验可以借鉴.
（一）加强福利住房建设.大力推进保障性住房建设,对于公租房、廉租房数量规定强制性的比例,增加经济适用房和公租房、廉租房的数量.同时,向低收入群体提供住房补贴.
（二）用法律手段限制住房价格.一是规定土地供应最高限制价格,地方政府作为土地市场的利益参和方,其行为首先应受到法律约束.建议明确各地方的合理地价,规定土地出售价格不得超过合理定价的一定范围.二是规定开发商售房最高价格,分类制定各城市的合理房价,并规定开发商销售价格涨幅不能超过—定范围.三是规范房屋租赁市场,分城市分区制定合理租价,限制房租最高上涨幅度.
（三）实施差异化的信贷税收政策.一是差别化利率政策,针对不同性质的房地产项目制定差别化的贷款利率,特别是对有福利住房性质的房地产给予低利息贷款,鼓励开发针对中低收入群体的房产项目；同时,对不同价格的住房分类,制定相应的房贷利率,并严格限制贷款人还贷额占其收入比例,严格审查收入来源,降低居民杠杆.二是征收房产税,增加二套以上非白住房的持有成本；三是鼓励开发带有福利性质住房项目,提供税收减免和财政补贴支持.
（四）提供房地产信息服务.由政府主导,定期调查研究房地产市场的库存数量、分布及市场需求变化,减少信息不对称带来的盲目开发和恐慌性购买,稳定市场各参和方预期.
结论：关于本文可作为相关专业差异化论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文差异化营销案例论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
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